用途地域


■用途地域とは


用途地域とは、不動産である土地に建てることができる建物の種類や

用途制限などを示しているものです。


各種の営業許可を取得する際は、場所的要件である用途地域の制限があります。


用途地域には、全12種類の用途(住居用7種類、商業用2種類、工業用3種類)があり、

用途地域の見直しは、地域の実情に応じて実施されています。


この用途地域は、それぞれの地域毎に建物の用途や大きさの制限が決められています。


例えば、第1種低層住居専用地域は、低層住宅を中心に日照権をはじめとした住環境を

守るために最も厳しい規制の地域で、準住居地域は、道路の沿道などにおいて、

その地域に合った住環境を損なわない範囲で、商業施設などが建てられる地域です。


用途地域の制度を補完する為に地域の特性に応じて設けられているのが、

特別用途地区です。


また、12種類の用途地域は下記の通りです。


12種類の用途地域

・第一種低層住居専用地域・・・住居系
・第二種低層住居専用地域・・・住居系
・第一種中高層住居専用地域・・・住居系
・第二種中高層住居専用地域・・・住居系
・第一種住居地域・・・住居系
・第二種住居地域・・・住居系
・準住居地域・・・住居系
・商業地域・・・商業系
・近隣商業地域・・・商業系
・工業地域・・・工業系
・準工業地域・・・工業系
・工業専用地域・・・工業系


用途地域で定められた、建ぺい率と容積率がオーバーしている物件を購入する場合は、

住宅ローンが組めない可能性がありますので注意が必要です。


尚、用途地域により、建ぺい率と容積率は定められています。


企業における、工場の建設予定地に関する調査業務は、総務部の役割です。


■12種類の用途地域

・第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域とは、1~3階建ての低層住宅の良好な住環境を守るための

都市計画法に基づく用途地域の1つです。


第一種低層住居専用地域には、建物の高さを10メートルか12メートル以下に

抑える高さ制限があります。


第一種低層住居専用地域は、最も厳しい規制がある地域でもあります。


この第一種低層住居専用地域に建設可能な用途は、住宅、共同住宅、寄宿舎、

下宿などの低層住宅以外には、幼稚園、小学校、 中学校、高等学校、図書館、

派出所、一定規模以下の郵便局等、神社、寺院、教会、公衆浴場、診療所、

保育所、老人ホーム、身体障害者福祉ホームなどがあります。


また、第一種低層住居専用地域の建ぺい率の上限は60%で、容積率は50%から

200%と定められています。


・第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域とは、1~3階建ての低層住宅の良好な住環境を守るための

都市計画法に基づく用途地域の1つです。


第二種低層住居専用地域には、建物の高さを10メートルか12メートル以下に

抑える高さ制限があります。


第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域に次いで、厳しい規制がある

地域でもあります。


この第二種低層住居専用地域に建設可能な用途は、住宅、共同住宅、寄宿舎、

下宿などの低層住宅以外には、幼稚園、小学校、 中学校、高等学校、図書館、

派出所、一定規模以下の郵便局等、神社、寺院、教会、公衆浴場、診療所、

保育所、老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等と小規模な店舗の立地が

認められています。


また、第二種低層住居専用地域の建ぺい率の上限は60%で、容積率は50%から

200%と定められています。


・第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域とは、3階建て以上の中高層住宅の良好な住環境を

守るための都市計画法に基づく用途地域の1つです。


第一種中高層住居専用地域には、低層住居専用地域のような絶対高さ制限が無いので

容積率に応じた高層住居の建設が可能です。


第一種中高層住居専用地域の、日影規制の対象となる建築物の高さは10メートルです。


この第一種中高層住居専用地域に建設可能な用途は、住宅、共同住宅、寄宿舎、

下宿などの低層住宅以外には、幼稚園、小学校、 中学校、高等学校、図書館、

派出所、一定規模以下の郵便局等、神社、寺院、教会、公衆浴場、診療所、保育所、

老人ホーム、身体障害者福祉ホーム、老人福祉センター、児童厚生施設等と2階以下

で500㎡以内の一定の店舗、飲食店、大学、高等専門学校、専修学校、病院などの

建築物を建築することができます。


また、第一種中高層住居専用地域の建ぺい率の上限は60%で、容積率は100%から

500%と定められています。


・第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域とは、3階建て以上の中高層住宅の良好な住環境を

守るための都市計画法に基づく用途地域の1つです。


第二種中高層住居専用地域には、低層住居専用地域のような絶対高さ制限が無いので

容積率に応じた高層住居の建設が可能です。


第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域より、建築基準法による

建築規制が緩くなっています。


この第二種中高層住居専用地域に建設可能な用途は、住宅、共同住宅、寄宿舎、

下宿などの低層住宅以外には、幼稚園、小学校、 中学校、高等学校、図書館、

派出所、一定規模以下の郵便局等、神社、寺院、教会、公衆浴場、診療所、

保育所、老人ホーム、身体障害者福祉ホーム、老人福祉センター、児童厚生施設、

2階建て以内の専用の事務所ビル等と2階以下で1500㎡以内の一定の店舗、飲食店、

大学、高等専門学校、専修学校、病院などの建築物を建築することができます。


また、第二種中高層住居専用地域の建ぺい率の上限は60%で、容積率は100%から

500%と定められています。


・第一種住居地域

第一種住居地域とは、一定範囲内の利便性がある住環境を守るための

都市計画法に基づく用途地域の1つです。


第一種住居地域には、カラオケボックス、パチンコ店、マージャン店などの遊戯施設は

建築することが不可能です。


第一種住居地域は、生活をする為に便利な商業施設がある程度充実している地域です。


この第一種住居地域に建設可能な用途は、住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿などの

低層住宅以外には、幼稚園、小学校、 中学校、高等学校、図書館、派出所、一定規模

以下の郵便局等、神社、寺院、教会、公衆浴場、診療所、保育所、老人ホーム、

身体障害者福祉ホーム、老人福祉センター、児童厚生施設、3000㎡以内の一定の店舗

や専用の事務所ビル等と、飲食店、大学、高等専門学校、専修学校、病院などの

建築物を建築することができます。


また、第一種住居地域の建ぺい率の上限は80%で、容積率は100%から

500%と定められています。


・第二種住居地域

第二種住居地域とは、一定範囲内の利便性がある住環境を守るための

都市計画法に基づく用途地域の1つです。


第二種住居地域は、生活をする為に便利な商業施設がある程度充実している地域です。


第二種住居地域には、カラオケボックス、パチンコ店、マージャン店などの

遊戯施設は建築することが可能です。


この第二種住居地域に建設可能な用途は、住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿などの

低層住宅以外には、幼稚園、小学校、 中学校、高等学校、図書館、派出所、一定規模

以下の郵便局等、神社、寺院、教会、公衆浴場、診療所、保育所、老人ホーム、

身体障害者福祉ホーム、老人福祉センター、児童厚生施設、10000㎡以内の一定の

店舗や専用の事務所ビル等と、飲食店、大学、高等専門学校、専修学校、病院、

カラオケボックス、パチンコ店、マージャン店などの遊戯施設などの建築物を

建築することができます。


また、第二種住居地域の建ぺい率の上限は80%で、容積率は100%から500%

と定められています。


・準住居地域

準住居地域とは、主に幹線道路沿いの商業施設等と住環境が調和した環境を

守るための都市計画法に基づく用途地域の1つです。


準住居地域は、一応、住居系の地域ではありますが、どちらかというと商業地域

に近いエリアです。


準住居地域は、幹線道路沿いが多いので、騒音や排気ガス等による環境の悪化に

悩まされる場合があります。


この準住居地域に建設可能な用途は、住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿などの

低層住宅以外には、幼稚園、小学校、 中学校、高等学校、図書館、派出所、一定規模

以下の郵便局等、神社、寺院、教会、公衆浴場、診療所、保育所、老人ホーム、

身体障害者福祉ホーム、老人福祉センター、児童厚生施設、10000㎡以内の一定の店舗

や専用の事務所ビル等と、飲食店、大学、高等専門学校、専修学校、病院、カラオケ

ボックス、パチンコ店、マージャン店等の遊戯施設、客席部分の床面積が200㎡以内

の劇場、映画館、演芸場、観覧場などの建築物を建築することができます。


また、準住居地域の建ぺい率の上限は80%で、容積率は100%から500%と

定められています。


・商業地域

商業地域とは、小売業やサービス業などに適した都市計画法に基づく

用途地域の1つです。


商業地域は、多くの施設が揃っているので、住環境に閑静さを求めず生活利便性

を優先する人には最適な地域であり、商業地域内の建物には、基本的に、日照権は

保護されません。


この商業地域は、建築規制が比較的緩いエリアなので、マンションなどの高層建物が

多く建設されていますが、商業地域では、建物の建設当時に、日当たりが良くても、

基本的に日影規制の対象区域外なので、後から建設される建物によって日当たりが

悪くなる可能性があるので注意が必要です。


また、商業地域の建ぺい率の上限は80%で、容積率は200%から1000%と

定められています。


・近隣商業地域

近隣商業地域とは、近隣に居住する住宅地の住民の為に日用品供給を行うことを

主たる目的とする商業その他業務の利便性向上を図るための都市計画法に基づく

用途地域の1つです。


近隣商業地域は、非住居系の地域ではありますが、ある程度住宅に配慮した規制が

ある地域で、近隣商業地域は、近商地域と略して呼ばれることが一般的です。


この近隣商業地域に建設可能な用途は、住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿などの

低層住宅以外には、幼稚園、小学校、 中学校、高等学校、図書館、派出所、

一定規模以下の郵便局等、神社、寺院、教会、公衆浴場、診療所、保育所、

老人ホーム、身体障害者福祉ホーム、老人福祉センター、児童厚生施設、

一定の店舗や専用の事務所ビル等と、飲食店、大学、高等専門学校、専修学校、

病院、カラオケボックス、パチンコ店、マージャン店等の遊戯施設、客席部分の

床面積が200㎡以内の劇場、映画館、演芸場、観覧場などの建築物を建築する

ことができます。


また、近隣商業地域の建ぺい率の上限は80%で、容積率は100%から500%と

定められています。


・工業地域

工業地域とは、主に工業の利便性向上を図るための都市計画法に基づく

用途地域の1つです。


工業地域は、危険性があり且つ環境悪化の恐れがある工場も建設可能なので、

住宅を建設するには適していない地域であることは間違いありません。


この工業地域に建設可能な用途は、住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿などの

低層住宅以外には、図書館、派出所、一定規模以下の郵便局等、神社、寺院、

教会、公衆浴場、診療所、保育所、老人ホーム、身体障害者福祉ホーム、

老人福祉センター、児童厚生施設、一定の店舗や専用の事務所ビル等と、

飲食店、カラオケボックス、パチンコ店、マージャン店等の遊戯施設などの建築物を

建築することができます。


また、工業地域の建ぺい率の上限は60%で、容積率は100%から400%と

定められています。


・準工業地域

準工業地域とは、主に危険性がなく環境悪化の恐れもない工業の利便性向上を

図るための都市計画法に基づく用途地域の1つです。


準工業地域は、工業地域に比べれば、危険性がなく環境悪化の恐れもない

地域ではありますが、住宅を建設するには適していない地域であることは

間違いありません。


この準工業地域に建設可能な用途は、住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿などの

低層住宅以外には、幼稚園、小学校、 中学校、高等学校、図書館、派出所、一定規模

以下の郵便局等、神社、寺院、教会、公衆浴場、診療所、保育所、老人ホーム、

身体障害者福祉ホーム、老人福祉センター、児童厚生施設、一定の店舗や専用の

事務所ビル等と、飲食店、大学、高等専門学校、専修学校、病院、カラオケボックス、

パチンコ店、マージャン店等の遊戯施設、客席部分の床面積が200㎡以内の劇場、

映画館、演芸場、観覧場などの建築物を建築することができます。


また、準工業地域の建ぺい率の上限は80%で、容積率は100%から500%と

定められています。


・工業専用地域

工業専用地域とは、工業の利便性向上を図るための都市計画法に基づく

用途地域の1つです。


工業専用地域は、危険性が有り環境悪化の恐れがある地域なので、

あらゆる用途の住宅建設が禁止されている地域です。


この工業専用地域に建設可能な用途は、派出所、一定規模以下の郵便局等、

神社、寺院、教会、公衆浴場、診療所、保育所、老人福祉センター、児童厚生施設、

一定の店舗や専用の事務所ビル等の建築物を建築することができます。


また、工業専用地域の建ぺい率の上限は60%で、容積率は100%から400%と

定められています。