都市計画法


■都市計画法とは


都市計画法とは、乱開発を防止して住みやすい街をつくる為に、地方自治体に対して、

土地の利用方法や建物の建築用途を規制できる法律のことです。


現在の都市計画法は、大正8年に制定された旧都市計画法を廃止し、

昭和43年に新しく制定されたものです。


この都市計画法に基づく用途地域には、全12種類の用途があります。


用途地域毎に、建ぺい率と容積率が定められており、建ぺい率と容積率が大きい

不動産の価値がより高いことはいうまでもありません。


まちづくり三法とは、都市計画法、中心市街地活性化法、大規模小売店舗立地法

の3つの法律を総称した呼び名です。


都市計画法改正前の特別用途地区の種類は11種類です。


企業において、各種法令に対応する業務は、法務部や総務部の役割です。


■都市計画法に基づいた地域

・都市計画区域

都市計画区域とは、各都道府県が都市計画法に基づき指定した都市計画を策定する

対象地域のことです。


都市計画区域の区域区分は、市街化区域、市街化調整区域、区域区分が定めら

れていない都市計画区域に分類することができます。


この都市計画区域に指定されている区域は、開発行為が規制されています。


都市計画の目的としては、都市活動が機能するように、土地利用に関して必要最小限

の制限をし、都市の基本的なインフラ整備をして、機能的な都市空間を達成する為です。


都市計画法に定められた都市計画の種類としては下記の通りです。


都市計画法に定められた都市計画の種類

①都市計画区域の整備・開発及び保全の方針
②区域区分
③都市再開発方針等
④地域地区
⑤促進区域
⑥遊休土地転換利用促進地区
⑦被災市街地復興促進地域
⑧都市施設
⑨市街地開発事業
⑩市街地開発事業等予定区域
⑪地区計画等


尚、都市計画区域の面積は、国土面積全体の25.7%を占めているだけなのですが、

その狭い面積の中に、日本人の91.6%の人が住んでいるので、

日本の国土で人の住める地域は限られているといえます。


ちなみに、日本の国土面積全体は約3778万haで、都市計画区域は約969万ha

となっています。


・市街化区域

市街化区域とは、都市計画区域の区域区分の1つです。


各都道府県が都市計画法に基づき指定した都市計画を策定する対象地域

のことでもあります。


市街化区域以外の区域区分には、市街化調整区域、区域区分が定められていない

都市計画区域があります。


この市街化区域は、すでに市街地を形成している区域や10年以内に優先的・計画的に

市街化とするべき地域と指定された地域です。


また、市街化区域においては、1,000㎡以上の開発行為をする際は、

都道府県知事の開発行為許可が必要となります。


尚、市街化区域以外の区域区分には、市街化調整区域もありますが、市街化調整区域

とは、原則として開発行為が抑制されている区域のことです。


・市街化調整区域

市街化調整区域とは、都市計画区域の区域区分の1つです。


各都道府県が都市計画法に基づき指定した都市計画を策定する対象地域でもあります。


この市街化調整区域は、 原則として開発行為が抑制されている区域のことです。


また、市街化調整区域において開発行為を行う場合は、都市計画法第34条の基準

を満たしている必要があります。


この基準は、市街化調整区域を市街化させない為の基準なので、市街化調整区域

において開発行為を行う際は、非常に厳しい基準をクリアする必要があります。


・区域区分が定められていない都市計画区域

区域区分が定められていない都市計画区域とは、都市計画区域において、

区域区分が定められていない地域のことです。


この区域区分が定められていない都市計画区域は、 都市計画区域において、

市街化区域か市街化調整区域に決定されていない地域なので、将来的には、

区域区分が定められていない都市計画区域は、市街化区域か市街化調整区域の

どちらかに指定されることになります。


また、区域区分が定められていない都市計画区域において開発行為を行う場合は、

市街化調整区域と異なり、厳しい基準が存在していないので、開発許可がおり

やすい地域です。


■都市計画に定められた都市施設の区域

・都市施設

都市施設とは、都市生活や都市機能の維持に必要不可欠な社会的な

インフラのことです。


都市計画に定められた都市施設の区域内や市街地開発事業の区域内では建築物の構造等

の建築制限が設けられており、都市計画に定められた都市施設が都市計画施設です。


この都市計画に定められた都市施設の区域内では建築制限が定められていますが、

都市計画に定められた都市施設の区域内で建築物を建てようとする際は、

地方公共団体の認可を得る必要があります。


建設許可申請に必要な書類としては、許可申請書、公図の写し、配置図、断面図、

付近見取図、立面図、平面図、求積図などがあります。


建設許可申請審査期間は、およそ2週間前後です。


尚、都市計画において定めらている都市施設の一覧は下記の通りです。


都市施設の一覧

・道路(交通施設)
・都市高速鉄道(交通施設)
・駐車場(交通施設)
・自動車ターミナル(交通施設)
・公園(公共空地)
・緑地(公共空地)
・広場(公共空地)
・上下水道
・電気供給施設
・ガス供給施設
・汚物処理場
・ごみ焼却場
・河川(水路)
・運河(水路)
・学校(教育文化施設)
・図書館(教育文化施設)
・病院
・市場
・一団地の住宅施設


・都市計画施設

都市計画施設とは、地方公共団体が都市計画法に基づき将来のまちづくりを考えた

都市施設のうち都市計画において定められた施設のことです。


都市計画施設の区域内や市街地開発事業の区域内では、建築基準法による建築物の

構造等の建築制限が設けられています。


この都市計画施設の区域内では建築制限が定められていますが、都市計画施設の

区域内で建築物を建てようとする際は、地方公共団体の認可を得る必要があります。


建設許可申請に必要な書類としては、許可申請書、公図の写し、配置図、断面図、

付近見取図、立面図、平面図、求積図などがあり、建設許可申請審査期間は、

およそ2週間前後です。


尚、都市計画において定めらている都市施設の一覧は下記の通りです。


都市施設の一覧

・道路(交通施設)
・都市高速鉄道(交通施設)
・駐車場(交通施設)
・自動車ターミナル(交通施設)
・公園(公共空地)
・緑地(公共空地)
・広場(公共空地)
・上下水道
・電気供給施設
・ガス供給施設
・汚物処理場
・ごみ焼却場
・河川(水路)
・運河(水路)
・学校(教育文化施設)
・図書館(教育文化施設)
・病院
・市場
・一団地の住宅施設


・市街地開発事業

市街地開発事業とは、総合的な都市計画に基づいて市街地の公共施設の整備状況や

土地利用状況を考慮して市街地の開発や整備をする事業のことです。


市街地開発事業は、都市計画法に基づいた事業ともいえ、都市計画法では、

市街地開発事業として6種類の事業を規定しています。


この市街地開発事業として定められている市街地開発事の種類は下記の通りです。


市街地開発事業の種類

・土地区画整理事業(土地区画整理法)
・市街地再開発事業(都市再開発法)
・住宅街区整備事業(大都市法)
・新住宅市街地開発事業(新住宅市街地開発法)
・新都市基盤整備事業(新都市基盤整備法)
・工業団地造成事業(首都圏整備法)


尚、市街地開発事業を決定するのは、各都道府県知事であり、比較的小規模な

市街地開発事業の決定は、市町村長が決定することができます。


・土地区画整理事業

土地区画整理事業とは、土地区画整理法に基づき都市計画区域内の土地について、

道路、公園、河川等の公共施設や宅地の利用増進を図る目的で、土地の区画等の変更と

公共施設の新設や変更を行う事業のことです。


土地区画整理事業における仮換地とは、土地区画整理事業の対象区域内で土地の

整備等が完了した時に、土地の所有者に割り当てられる仮の換地のことです。


この土地区画整理事業の流れは下記の通りです。


土地区画整理事業の流れ

・地権者と区画整理案を検討する
・土地区画整理事業計画の決定
・土地区画整理事業審議会の設置
・仮換地指定
・工事の着工
・換地処分
・土地・建物の登記
・清算金の徴収交付


また、土地区画整理事業において、一部を換地として定めずに、事業費用に充当

するために売却する土地のことを保留地といいます。


尚、仮換地の固定資産税は、従前の土地の評価額に基づき課税されることになります

ので、土地区画整理事業が完了していない場合でも、仮換地の固定資産税の納税義務が

免除されることはありません。


ちなみに、土地区画整理事業の清算金は、換地処分によって譲渡した資産の対価

とされるので、譲渡所得の課税対象となります。


■都市計画法に基づく土地区画整理事業に関連する事項

・仮換地

仮換地とは、土地区画整理事業の対象区域内で土地の整備等が完了した時に、

土地の所有者に割り当てられる仮の換地のことです。


仮換地の換地とは、従前の宅地の代わりに交付された宅地のことで、仮換地を売買

する時に売買の対象となるのは従前の土地です。


この仮換地を売買する時に売買の対象となるのは従前の土地なのですが、

実際に使用できるのは仮換地となりますので、区画整理により利便性等が向上

しているので一坪当たりの土地の価値は上昇する場合が多いようです。


また、仮換地を売買しても、抵当権を設定できるのは従前の土地となり、

土地区画整理事業が完了した場合は、所有権や抵当権などの全ての権利が

換地へ移行することになります。


尚、仮換地の固定資産税は、従前の土地の評価額に基づき課税されることに

なりますので、土地区画整理事業が完了していない場合でも、仮換地の固定資産税

の納税義務が免除されることはありません。


・換地

換地とは、土地区画整理事業において従前の宅地の代わりに交付された

宅地のことです。


この換地は、従前の宅地の位置、地積、利用状況、環境等が同じ条件に

なるようにすることが原則です。


また、換地の登記申請書に記載する事項としては下記の様な項目があります。


換地の登記申請書に記載する事項

・従前の土地及び換地の所在の住所と地番
・従前の土地及び換地の地目及び地積
・換地の交付を受けた者の氏名と住所
・登記原因及びその日付
・登記所の表示
・登記年月日


・換地処分

換地処分とは、土地区画整理事業が完了した後に、地権者に対して土地の

割り当てを行うことです。


この換地処分をする時は、従前の宅地の位置、地積、利用状況、環境等が同じ条件に

なるようにすることが原則です。


・換地計画

換地計画とは、土地区画整理事業を始める前の従前の宅地が区画整理後

どのようになるのかを示した計画のことです。


・賦課金

賦課金とは、土地区画整理事業においては、土地区画整理法に基づき、

土地区画整理事業の組合員から事業経費として徴収する金銭のことです。


土地区画整理事業の組合員とは、土地区画整理事業の施行地区内の地権者のことです。


また、土地区画整理事業における賦課金は、土地区画整理法にて賦課金の金額や

その徴収方法等は総会の議決事項となっており、賦課金は、旧改良区等の各地区ごと

に異なり、組合員が賦課金を納付しない場合には、督促状や催告書が、組合員に

送付されてきます。


・登記の嘱託

登記の嘱託とは、土地区画整理事業の場合に、官公署が登記を申請して登記が

行われることです。


嘱託の意味としては、仕事を頼んで任せること、仕事を依頼された人等の

意味があります。


・公共施設

公共施設とは、土地区画整理事業の場合には、道路、公園、広場、河川等の

施設のことです。


土地区画整理事業においては、学校、集会所、老人ホーム、官公庁、図書館、

公民館等は公益施設です。


・公益施設

公益施設とは、土地区画整理事業の場合においては、学校、集会所、老人ホーム、

官公庁、図書館、公民館等の施設のことです。


土地区画整理事業においては、道路、公園、広場、河川等は公共施設です。


・減歩率

減歩率とは、土地区画整理事業においては、整理前の宅地地積に対する減歩地積

の割合のことです。


減歩率は、公共減歩率と保留地減歩率に分類する場合があり、公共減歩率と

保留地減歩率を合計した数値を合算減歩率という場合があります。


・公共減歩

公共減歩とは、土地区画整理事業においては、整理前の宅地地積と比較して

新しく設ける道路や公園等の用地を確保する為に換地の地積が減少していることです。


・公共減歩率

公共減歩率とは、整理前の宅地地積に対する減歩地積の割合のことです。


・減歩地積

減歩地積とは、土地区画整理事業においては、整理前の宅地地積と換地の地積を

比べて減少した地積のことです。


・合算減歩率

合算減歩率とは、公共減歩率と保留地減歩率を合計した数値のことです。


合算減歩率は、単に、減歩率と呼ばれる場合もあります。


・保留地

保留地とは、土地区画整理事業においては、事業費用に充当するために換地として

定めていない土地のことです。


・保留地減歩

保留地減歩とは、土地区画整理事業においては、保留地を確保することで換地が

減少することを指し、保留地減歩に関連する用語には、保留地減歩率があります。


・保留地減歩率

保留地減歩率とは、整理前の宅地地積に対する保留地の割合のことです。


・付け保留地

付け保留地とは、換地では、地積が減少したことで建物収容に支障をきたす

恐れがある場合に、地権者の換地に隣接した場所を保留地としたことです。


・一般保留地

一般保留地とは、付け保留地以外の保留地のことです。


・付け換地

付け換地とは、換地では、地積が減少したことで建物収容に支障をきたす恐れが

ある場合に、地権者に事前に地区内で従前地を必要なだけ買い増してもらい、

換地される土地に隣接する土地を換地することです。


・従前地

従前地とは、土地区画整理事業においては、土地区画整理前の宅地のことです。


・創設換地

創設換地とは、公益的施設で且つ地区内居住者の利便に供するすべき宅地については、

地区内の最適に土地利用形態を確保するため、従前地が無い場合に新たに換地を定め

ることです。


・照応の原則

照応の原則とは、土地区画整理事業においては、換地計画において換地を定める場合に、

換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応することです。


・換地率

換地率とは、土地区画整理事業においては、整理前の宅地地積に対する換地地積の

割合のことで、換地率は、整理前の宅地地積100%から減歩率を差し引いて計算します。


・街区評価

街区評価とは、土地区画整理事業においては、事業計画や換地設計の目安とする

ために、街区全体を直接面する路線価で評価をすることです。


・街区

街区とは、道路、鉄道、河川、水路等によって囲まれた市街の一区画や

ブロックのことです。


・基準地積

基準地積とは、土地区画整理事業においては、換地設計や清算の際の基準となる

従前地の地積のことです。


・換地図

換地図とは、土地区画整理事業においては、換地計画に基づいた、換地の位置、

保留地の位置、換地の形状、保留地の形状、換地の地積、保留地の地積、区画整理後

の町名や予定地番等が記入された図面のことです。


・合併換地

合併換地とは、土地区画整理事業においては、2筆以上の従前地に対して1筆の

換地を交付することです。


土地区画整理事業では、原則、宅地1筆に対して1筆の換地を交付すること

になっています。


・申出換地

申出換地とは、土地区画整理事業においては、地権者である土地所有者の申し出

に基づいて行われる換地手法のことです。


換地設計の際は、原則、各地権者である土地所有者の希望を聞きとりせず

作成することになっています。


この申出換地は、希望換地とも呼ばれています。


・土地区画整理登記

土地区画整理登記とは、土地区画整理事業においては、代位登記、換地処分による登記、

保留地の所有権移転登記、建物等に関する登記等の事業の遂行に必要な登記の総称

のことです。


・仮換地指定

仮換地指定とは、土地区画整理事業においては、仮に換地として定められべき土地

の位置・土地の地積・土地の形状等を指定することです。


仮換地指定では、その効力が発生する日についても指定することになります。


また、仮換地指定は、仮換地の指定、使用収益の停止、仮換地に指定されない土地

の管理、仮換地の指定に伴う補償等に該当する場合に指定することになります。


・奥行価格補正率

奥行価格補正率とは、標準的な土地の奥行と比較して、土地の奥行きが短い場合や

土地の奥行きが長い場合には、土地の使い勝手が悪くなることを考慮して、

路線価の評価額を減額する為の補正率のことです。


この奥行価格補正率は、土地区画整理事業においても、区画整理で宅地を評価する

場合にも利用されており、奥行逓減率とも呼ばれています。


・中断移転

中断移転とは、土地区画整理事業において、従前地と仮換地の両方を使用できない

期間が存在する移転方法のことです。


中断移転の期間は、仮住まい等を提供して移転に対応することになります。


・按分率

按分率とは、土地区画整理事業において、事業区域の実測地積と事業区域の

台帳地積合計の比のことです。


按分率を算定した後に、基準地積を算出することになります。


・敷地整序型土地区画整理事業

敷地整序型土地区画整理事業とは、街区内の敷地が細分化されて有効利用されて

いない場合や、利用していない土地が点在している場合に、街区内の敷地の整序

と集約化を目的にした区画整理のことです。


・清算金

清算金とは、土地区画整理事業においては、従前地の評価額と換地の評価額比較して、

従前地の評価額の方が換地の評価額よりも多いとき等に地権者の公平性を確保する為に

支払われる金銭のことです。


・減価補償金

減価補償金とは、土地区画整理事業において、従前地の面積より換地の面積が

大きく減少した場合、その減少した宅地の評価額分の金額を金銭で支払うことです。


・減価補償地区

減価補償地区とは、従前地の面積より換地の面積が大きく減少した地区のことで、

このような地区の地権者には、減少した宅地の評価額分の金額を減価補償金として

支払われます。


・代位登記

代位登記とは、土地区画整理事業においては、債権者が債権を保全するために、

債務者が有する登記申請権利を、 債権者が債務者に代わって行使し登記申請

することです。


この代位登記は、土地区画整理登記の1つで、その他の土地区画整理登記には、

換地処分による登記と保留地の所有権移転登記があります。


・換地処分による登記

換地処分による登記とは、換地後の、建物の新しい所在や建物の家屋番号の変更や、

新しい土地の地番、土地の地積、土地の地目を変更する為の登記のことです。


・保留地の所有権移転登記

保留地の所有権移転登記とは、土地区画整理事業においては、

保留地を取得しても区画整理事業が完了した段階で行う登記です。