宅地建物取引業者


■宅地建物取引業者

宅地建物取引業者とは、国土交通省から宅地建物取引業免許を交付されて、

宅地建物取引業を営む企業等のことです。


一般的に、不動産仲介会社と呼ばれている企業やマンションや一戸建てを販売している

企業等が宅地建物取引業者に該当します。


宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法によって規制されています。


宅建業者とは、不動産の売り手と買い手、不動産の貸し手と借り手の間に立って、

不動産の取引を仲介する会社のことです。


この宅建業者の収益源である仲介手数料は、宅建業法によって上限額が定められ

ていますが、不動産の売買をした場合の仲介手数料の計算方法は下記の通りです。


不動産の売買をした場合の仲介手数料の計算方法

(成約価格の3%+6万円)×1.05=不動産売買仲介手数料


不動産を賃貸した場合の仲介手数料は、宅地建物取引業法では賃料の1ヵ月分と

規定されています。


媒介契約を結んだ元付業者である宅建業者は、専任媒介を交わした時は、

必ず不動産流通機構が運営するレインズへの登録をすることになります。


一般的に、不動産の取引においては、買主が買付証明書を提出した後に、

売主がその買付証明書の内容で契約に承諾する場合には、売主が売渡承諾書を、

買主や不動産仲介会社に渡すことになります。


不動産の契約をする際は、宅建業者にて重要事項説明書の説明を受けて、

不動産売買契約を締結することになります。


また、大手宅建業者は、基本的に不動産の仲介手数料の値引きをすることは

ありませんので、大手宅建業者を利用した場合は、宅建業法にて定められている

上限の仲介手数料を支払うことになります。


三井のリハウスは、仲介手数料の値引きはしませんが、三井のリハウスや三井不動産

を以前に利用したことがあれば、二度目のリハウスとして、最高10万円のキャッシュ

バックの可能性があります。


尚、不動産の仲介手数料を収益源とする主な大手不動産仲介会社の

一覧は下記の通りです。


不動産の仲介手数料を収益源とする主な大手不動産仲介会社

・三井不動産販売(三井のリハウス)
・住友不動産販売
・三菱地所住宅販売
・東京建物不動産販売
・野村不動産アーバンネット
・東急リバブル
・Century21
・スターツ(ピタットハウス)
・ケンコーポレーション
・大京住宅流通
・有楽土地住宅販売
・エイブル
・アパマンショップネットワーク


ちなみに、Century21は、不動産の仲介手数料を収益源としているのではなく、

中小の不動産会社がCentury21に加盟することで手数料を得るフランチャイズシステム

が収益源となっています。


よって、Century21に加盟している中小の不動産会社なら、交渉次第で、

不動産の仲介手数料を値引きしてくれる会社が大半です。


中小の不動産仲介会社は、集客で大手の不動産仲介会社に対抗するために、

仲介手数料を値引きすることが多いのが現状で、中小の不動産仲介会社にとって、

不動産の仲介手数料の値引きは、集客の為の大きな武器となっています。


なお、平成28年の投資用不動産マーケットにおいては、民泊不動産市場が急拡大する

時期に突入しているといえますので、宅建事業者にとっては、ビジネスチャンスと

いえます。


■媒介契約

・専任媒介

専任媒介とは、中古マンションなどの不動産を売買する時や、不動産の賃借を

する時に、不動産仲介会社に依頼する時の契約形態の一つです。


専任媒介の種類としては、専任媒介契約と専属専任媒介契約があり、

専任媒介以外の契約形態としては、一般媒介契約があります。


売却を依頼する物件の質と売出価格次第では、専任媒介を選択するよりも、

一般媒介を利用する方が、売主にとって有利に売却活動を進めることが

出来る場合があります。


この専任媒介は、特定の不動産会社一社に不動産の売買や不動産の賃借を

任せる契約形態なのですが、依頼者が専属専任媒介契約を選択したときは、

専任媒介を依頼した不動産業者が探したきた相手以外とは契約を

締結することはできません。


専任媒介の契約書は、国土交通省が定めた標準媒介契約のフォームを

利用することが一般的です。


また、専任媒介の期間は、宅建業法により3ヵ月以内と決まっており、

3ヵ月以内であれば、専任媒介の期間を依頼者の希望の期間とすることも

できますので、必ずしも、宅建業者の言いなりになって、専任媒介の期間を

3ヵ月にする必要はありません。


次に、専任媒介のメリットと専任媒介のデメリットは下記の通りです。


専任媒介のメリット

・一社の不動産仲介会社とだけやりとりをすれば良い。
・不動産会社から定期的な報告がある。
・レインズ(不動産業者向けの物件情報システム)に登録される。


専任媒介のデメリット

・一社の不動産会社だけに頼ることになる。
・不動産業者が探したきた相手以外とは契約できない場合がある
・基本的に、不動産会社は、他社の専任媒介の物件を顧客に熱心には勧めない。


専任媒介の種類としては、専任媒介契約と専属専任媒介契約がありますが、

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは下記の通りです。


専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い

・専任媒介の契約締結後にレインズへ登録するまでの早さ。
・販売状況の報告の周期。
・買主を探してきた場合の仲介手数料の有無。


専任媒介契約の依頼を受けた宅地建物取引業者の義務

1.売主である依頼者に媒介契約書面の交付をすること。
2.売却依頼物件の価額等に関する意見を述べる時の根拠を明らかにすること。
3.媒介契約有効期間を3ヵ月以内とすること。
4.売主である依頼者の申出がないと、媒介契約期間の更新はできないこと。
5.売主である依頼者に、2週間に1回以上業務の処理状況を報告すること。
6.媒介契約の日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に物件を登録すること。


専属専任媒介契約の依頼を受けた宅地建物取引業者の義務

1.売主である依頼者に媒介契約書面の交付をすること。
2.売却依頼物件の価額等に関する意見を述べる時の根拠を明らかにすること。
3.媒介契約有効期間を3ヵ月以内とすること。
4.売主である依頼者の申出がないと、媒介契約期間の更新はできないこと。
5.売主である依頼者に、1週間に1回以上業務の処理状況を報告すること。
6.媒介契約の日から5日以内に指定流通機構(レインズ)に物件を登録すること。


また、専任媒介の契約期間中に、専任媒介の解約をすることはできます。


専任媒介契約書には契約の解除に関するペナルティーの事項が記載されている

場合は、違約金等の支払いが発生する場合もありますし、専属専任媒介契約を

結んでいる場合は、仲介手数料の支払いが発生するケースもありますので、

専任媒介の解約をする時は、注意が必要です。


・一般媒介契約

一般媒介契約とは、中古マンションなどの不動産を売買する時や、

不動産の賃借をする時に、不動産仲介会社に依頼する時の契約形態の一つです。


一般媒介契約の特徴としては、特定の不動産会社一社に限定せず、

複数の業者に取引の仲介を依頼できることです。


一般媒介契約の種類には、明示型と非明示型があります。


この一般媒介契約の明示型とは、他に取引の仲介を依頼した

宅地建物取引業者がある場合は、一般媒介契約をした不動産業者に知らせる

義務がある契約形態です。


一般媒介契約の非明示型とは、他に取引の仲介を依頼した

宅地建物取引業者がある場合でも、一般媒介契約をした不動産業者に

知らせなくてもよい契約形態です。


一般媒介契約の依頼を受けた宅地建物取引業者の義務

1.売主である依頼者に媒介契約書面の交付をすること。
2.売却依頼物件の価額等に関する意見を述べる時の根拠を明らかにすること。
3.媒介契約有効期間を3ヵ月以内とすること。
4.売主である依頼者の申出がないと、媒介契約期間の更新はできないこと。


また、一般媒介契約は、専任媒介(専任媒介契約を除く)と異なり、自分で探してきた

買主や借主と契約をしても、一般媒介契約をしている不動産業者に仲介手数料を

支払う必要はありません。


一般媒介契約の契約書は、国土交通省が定めた標準媒介契約のフォームを

利用することが一般的です。


また、一般媒介の期間は、宅建業法により3ヵ月以内と決まっており、3ヵ月以内

であれば、一般媒介の期間を依頼者の希望の期間とすることもできますので、

必ずしも、宅建業者の言いなりになって、一般媒介の期間を3ヵ月にする

必要はありません。


一般媒介契約は、レインズに登録する義務はありませんが、一般的に、不動産業者は、

一般媒介契約でも、レインズに登録しています。


次に、一般媒介契約のメリットとデメリットは下記の通りです。


一般媒介契約のメリット

・複数の不動産仲介会社に任せることができる。
・複数の不動産仲介会社が競争して活動をする。
・自分で探した買主や借主と契約をしても、不動産業者に仲介手数料を払う必要がない


一般媒介契約のデメリット

・他にも競争相手がいるので、不動産業者が熱心に活動しない。
・不動産業者の報告義務がない。
・不動産会社とのやり取りが増加する。


尚、任意売却の場合は、債権者である金融機関は、物件を売却する条件として、

一般媒介契約ではなく、専任媒介の契約を条件とすることがほとんどです。


■買付証明書と売渡承諾書

・買付証明書

買付証明書とは、一戸建てやマンション等の不動産の買主である購入希望者が、

売主や宅地建物取引業者に不動産を購入する意志がある旨を明示した書面のことです。


買付証明書を提出した後でも、不動産売買契約締結前であればキャンセルは可能です。


一般的に、買主が買付証明書を提出した後に、売主がその買付証明書の内容で契約

に承諾する場合には、売主が売渡承諾書を、買主や宅地建物取引業者に渡すこと

になります。


この買付証明書の書き方、買付証明書の書式、買付証明書の雛形テンプレートは、

基本的に、買付証明書に盛り込むべき記載事項さえ網羅されていれば、

どのようなフォームや書式でも構いません。


また、買付証明書の記載事項は下記の通りです。


買付証明書の記載事項

・購入希望者の住所氏名
・物件の表示
・契約締結希望日
・契約場所
・希望する手付金の金額
・売買代金予定額
・引渡し希望日(決済希望日)
・ローン利用予定の場合は借入予定額
・ローン申込予定の金融機関
・ローン特約の有無
・不動産仲介会社の名称
・有効期限
・その他契約の条件とする事項


また、売主が買付証明書の記載事項の中で気をつけるべき事項は、

売買代金予定額以外では、手付金の金額とローン特約です。


ローン特約の内容については、何時までにするかを明確にすることとローンを組む

金融機関や金利などの返済条件についても明示しておくべきといえます。


尚、買付証明書に法的効力はありませんので、買主が買付証明書を提出したから

といって、必ず契約をしなければならないということはありませんが、同義的な責任

はあるといえますので、買主は、安易に買付証明書を提出すべきではありません。


・売渡承諾書

売渡承諾書とは、一戸建てやマンションなどの不動産の所有者である売主が、

買主や宅地建物取引業者に不動産を売却する意志がある旨を明示した書面のことです。


売渡承諾書を提出した後でも、不動産売買契約締結前であればキャンセルは可能です。


一般的に、買主が買付証明書を提出した後に、売主がその買付証明書の内容で契約に

承諾する場合には、売主が売渡承諾書を、買主や宅地建物取引業者に渡すことに

なります。


売主と買主が、売買代金、契約日、決済日等が記載された売渡承諾書と買付証明を

交換した場合でも、不動産売買契約は成立していませんので、正式な不動産売買契約

を交わす前なら、売主と買主のどらからでも、キャンセルすることは可能です。


また売渡承諾書の書き方、売渡承諾書の書式、売渡承諾書の雛形テンプレートは、

基本的に、売渡承諾書に盛り込むべき記載事項さえ網羅されていれば、

どのようなフォームや書式でも構いません。


売渡承諾書の記載事項は下記の通りです。


売渡承諾書の記載事項

・購入希望者の住所氏名
・物件の表示
・契約締結希望日
・契約場所
・希望する手付金の金額
・売買代金予定額
・引渡し希望日(決済希望日)
住宅ローン利用予定の場合は借入予定額
・住宅ローン申込予定の金融機関
・住宅ローン特約の有無
・不動産仲介会社の名称
・有効期限
・その他契約の条件とする事項


また、売主が買付証明書の記載事項の中で気をつけるべき事項は、

売買代金予定額以外では、手付金の金額とローン特約です。


ローン特約の内容については、何時までにするかを明確にすることと、

ローンを組む金融機関や金利などの返済条件についても明示しておくべきといえます。


尚、売渡承諾書に法的効力はありませんので、売主が売渡承諾書を提出したから

といって、必ず契約をしなければならないということはありませんが、同義的な責任

はあるといえますので、売主は、安易に売渡承諾書を提出すべきではありません。


■宅地建物取引業者が利用している不動産情報システム

・レインズ

レインズとは、国土交通大臣から指定された土地や建物などの不動産の情報を公開する

指定流通機構である公益法人が運営する不動産流通標準情報システムのことです。


レインズへの登録をするのは、媒介契約を結んだ元付業者である不動産会社であり、

レインズ(REINS)の登録が義務付けられている媒介契約は、専属専任媒介契約と

専任媒介契約です。


このレインズを運営する不動産流通機構は全国に4つあります。


その4つの公益法人は、東日本不動産流通機構、中部圏不動産流通機構、

近畿圏不動産流通機構、西日本不動産流通機構です。


また、媒介契約を結んだ元付業者である宅地建物取引業者は、専任媒介を交わした時は、

必ずレインズへの登録をすることになります。


レインズへ登録するまでの期間は、専属専任媒介契約の場合が、媒介契約の日から

5日以内で、専任媒介契約の場合が、媒介契約の日から7日以内となっています。


このレインズ(REINS)は、売買物件だけ登録されているのではなく、

レインズには、賃貸物件も登録されています。


尚、一般媒介で一般媒介契約の場合は、レインズへの登録は任意となっていますが、

ほとんどの不動産仲介会社は、一般媒介契約の場合でもレインズへの登録をしています。


ちなみに、レインズの英語表記は、Real Estate Information Network Systemであり、

この英語表記の頭文字を散ってレインズ(REINS)と呼ばれています。


・東日本レインズ

東日本レインズとは、国土交通大臣から指定された土地や建物などの不動産物件情報の

登録や提供をする公益法人のことです。


東日本レインズがカバーしているエリアは、北海道、青森・岩手・宮城・秋田・

山形・福島の東北6県、茨城・栃木・群馬の北関東3県、東京・埼玉・千葉・神奈川の

首都圏1都3県、山梨・長野・新潟の甲信越3県です。


この東日本レインズの正式名称は、東日本不動産流通機構です。


この東日本レインズが提供している、一般ユーザー向けの主なコンテンツとしては、

市況トレンドのコーナーで、月例マーケットウオッチ、東京圏マンション流通価格指数、

首都圏不動産流通市場の動向、首都圏賃貸取引動向、REINS TOPICがあります。


・月例マーケットウオッチ

月例マーケットウオッチとは、東日本不動産流通機構が提供している不動産の市況

トレンド情報のことです。


月例マーケットウオッチでは、東京・埼玉・千葉・神奈川の首都圏1都3県を地区別

にして、中古マンションや中古戸建住宅・新築戸建住宅及び100~200㎡の土地の成約

・新規登録・在庫状況等を毎月10日前後に公表されています。


この月例マーケットウオッチでは、中古マンションの市況データとして、地区別、

成約物件数、新規登録物件数、在庫物件数の項目ごとに下記のデータが提供され

ています。


中古マンション地区別、成約物件数、新規登録物件数、在庫物件数のデータ項目

・1ヵ月の成約件数
・1ヵ月の成約平均㎡単価
・1ヵ月の成約平均価格
・1ヵ月の成約平均専有面積
・1ヵ月の成約平均築年数


また、月例マーケットウオッチでは、中古戸建住宅と新築戸建住宅の市況データとして、

地区別、成約物件数、新規登録物件数、在庫物件数の項目ごとに下記のデータが提供

されています。


中古・新築戸建住宅の地区別、成約物件数、新規登録物件数、在庫物件数のデータ項目

・1ヵ月の成約件数
・1ヵ月の成約平均価格
・1ヵ月の成約平均土地面積
・1ヵ月の成約平均建物面積
・1ヵ月の成約平均築年数


更に、月例マーケットウオッチでは、土地の市況データとして、地区別、成約物件数、

新規登録物件数、在庫物件数の項目ごとに下記のデータが提供されています。


土地の地区別、成約物件数、新規登録物件数、在庫物件数のデータ項目

・1ヵ月の成約件数
・1ヵ月の成約平均㎡単価
・1ヵ月の成約平均価格
・1ヵ月の成約平均土地面積
・東京圏マンション流通価格指数


・首都圏不動産流通市場の動向

首都圏不動産流通市場の動向とは、東日本不動産流通機構が提供している

不動産の市況トレンド情報のことです。


首都圏不動産流通市場の動向では、東京・埼玉・千葉・神奈川の首都圏1都3県を

地区別にして、中古マンションや中古戸建住宅・新築戸建住宅及び100~200㎡の

土地の成約・新規登録・在庫状況等を基に概況を解説しています。


・首都圏賃貸取引動向

首都圏賃貸取引動向とは、東日本不動産流通機構が提供している

不動産の市況トレンド情報のことです。


首都圏賃貸取引動向では、東京・埼玉・千葉・神奈川の首都圏1都3県を地区別

の賃貸物件成約状況が四半期ごとに公表されています。


この首都圏賃貸取引動向は、首都圏賃貸居住用物件の取引動向のデータが、

各都道県全体の平均データと各都道府県の地区別の平均データに分類されています。


首都圏賃貸居住用物件の取引動向として公表されているデータの項目は下記の通りです。


首都圏賃貸居住用物件の取引動向データの項目

・件数(件)
・賃料(万円)
・建物面積(㎡)
・㎡単価(円)


・REINS TOPIC

REINS TOPICとは、東日本不動産流通機構が提供している

不動産の市況トレンド情報のことです。


REINS TOPICでは、東日本不動産流通機構が調査し分析したデータに基づいて、

独自の視点で現在の不動産市況を分かりやすく解説しています。


・中部圏不動産流通機構

中部圏不動産流通機構とは、国土交通大臣から指定された土地や建物などの

不動産物件情報の登録や提供をする公益法人のことです。


中部圏不動産流通機構がカバーしているエリアは、愛知県、静岡県、三重県、

岐阜県、富山県、石川県、福井県の中部圏です。


この中部圏不動産流通機構の通称は、中部レインズです。


この中部圏不動産流通機構が提供している、一般ユーザー向けの主なコンテンツ

としては、中部圏市場動向があります。


・中部圏市場動向

中部圏市場動向とは、中部圏不動産流通機構が提供している

不動産の市況トレンド情報のことです。


中部圏市場動向は、中古マンションや中古戸建住宅・新築戸建住宅及び

土地の成約・新規登録・在庫状況等の市況データを、地区別、成約物件数、

新規登録物件数、在庫物件数の項目ごとに提供しています。


・近畿圏不動産流通機構

近畿圏不動産流通機構とは、国土交通大臣から指定された土地や建物などの

不動産物件情報の登録や提供をする公益法人のことです。


近畿圏不動産流通機構がカバーしているエリアは、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、

滋賀県、和歌山県の近畿圏です。


この近畿圏不動産流通機構の通称は、近畿レインズです。


この近畿圏不動産流通機構が提供している、一般ユーザー向けの主なコンテンツ

としては、最近の不動産取引動向とリアルタイムアイズがあります。


・最近の不動産取引動向

最近の不動産取引動向とは、近畿圏不動産流通機構が提供している

不動産の市況トレンド情報のことです。


最近の不動産取引動向では、中古マンションと戸建住宅の成約データを、

駅別の成約件数・平均価格・平均㎡単価・専有面積、駅別の築年帯別平均㎡単価、

駅別の間取り別平均㎡単価、駅別の駅徒歩圏別平均㎡単価の項目ごとに提供しています。


・リアルタイムアイズ

リアルタイムアイズとは、近畿圏不動産流通機構が提供している

不動産の市況トレンド情報のことです。


リアルタイムアイズでは、下記のデータを提供しています。


・戸建レポート(土地面積40㎡から200㎡)
・中古マンションレポート(専有面積40㎡から80㎡)
・中古マンションレポート(全ての専有面積が対象)
・中古マンション成約価格帯別構成比
・土地レポート(土地面積100㎡から200㎡)


・西日本不動産流通機構

西日本不動産流通機構とは、国土交通大臣から指定された土地や建物など

の不動産物件情報の登録や提供をする公益法人のことです。


西日本不動産流通機構がカバーしているエリアは、鳥取県、島根県、岡山県、広島県、

山口県の中国エリア、徳島県、香川県、愛媛県、高知県の四国エリア、福岡県、佐賀県、

長崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県の九州・沖縄エリアです。


この西日本不動産流通機構の通称は、西日本レインズです。


西日本不動産流通機構が提供している、一般ユーザー向けの主なコンテンツとしては、

市況動向データがあります。


・市況動向データ

市況動向データとは、西日本不動産流通機構が提供している

不動産の市況トレンド情報のことです。


市況動向データでは、中古マンションと戸建住宅の成約データが公表されています。


この市況動向データでは、中古マンションと戸建住宅の築年数別の成約データを

下記の項目で公表しています。


中古マンションの築年数別成約データ項目

・成約件数
・成約平均価格(万円)
・成約平均m2単価(万円)
・成約平均専有面積(m2)

戸建住宅の築年数別成約データ項目

・成約件数
・成約平均価格(万円)
・平均土地面積(m2)
・平均建物面積(m2)