任意売却や競売を回避する方法


■住宅ローンの返済が苦しくなったら


任意売却をご存知でしょうか?


任意売却とは、金融機関などの債権者の合意のうえで中古マンションなどの

不動産を売り、返済できない債務を残したまま抵当権などを解除してもらう

債務整理の方法です。


競売をご存知でしょうか?


競売という言葉を使用する場合は、一般的に、個人が住宅ローンなどの借入金を

返済できなくなった場合に、金融機関等が借入れの担保となっている土地や建物

などを差し押さえして、金融機関等が裁判所へ申し立てることによって裁判所が

強制売却することを指しています。


競売の読み方は、一般的に、「きょうばい」や「けいばい」とどちらでも

読まれていますが、法律用語で用いる場合は「けいばい」と読みます。


競売は、何らかの事情で売却せざる負えなくなった物品等の購入条件を競わせて

最も良い購入条件を提示した入札希望者(買い手)に売却する方法であり、

金融機関等に差し押さえられ競売にかけられた不動産が競売物件です。


住宅ローンの返済が苦しくなって、どうにもならなくなると、最終的には、

マイホームを買いたたかれる、「競売」に追い込まれてしまうので、ネットの大半の

サイトでは、「任意売却」を進めているわけです。


しかし、任意売却を利用する場合も、利用の仕方を誤ったり、どの宅地建物取引業者

を利用するかで、売却代金に大きな違いがでます。


不動産仲介会社は、大手の会社であっても、中小の会社でも、本当に、顧客のことを

考えて売却活動をする会社は、ごく一部です。


そこで、住宅ローンの返済が少しでも苦しくなったら、弊所の相談サービスを御利用

くださいませ。


弊所の代表者は、不動産会社の経営者でもあったので、不動産売買に関する裏も表も

知り尽くしています。


もし、皆さんが、マイホームを売却することを決断した場合でも、不動産取引の実情

を知る法律の専門家としてアドバイスをすることが可能でございます。


任意売却や競売を回避する相談サービスの内容

  • 平日の夜間、土日祝日も相談に対応しております。

  • ご対応可能なお時間は、10時から23時までの時間帯です。

  • サービスの対応可能地域は、東京都、千葉県、 埼玉県、 神奈川県です。

  • ご相談は有料でございます。

    ※御自身の、ブラックリスト登録状況を知りたい方には、弊所では、
    信用情報照会代行も対応しております。






■任意売却に関連する事項


・債務整理

債務整理とは、住宅ローン・クレジットカード・カードローンなどの返済が

苦しくなったときに金融機関などの債権者と個別交渉をして、借金の減額や

返済期間の延長などを行うことです。


債務整理の種類には、任意整理、特定調停、個人再生(個人版民事再生)、

自己破産があります。


・任意売却

任意売却とは、金融機関などの債権者の合意のうえで中古マンションなどの

不動産を売り、返済できない債務を残したまま抵当権などを解除してもらう

債務整理の方法です。


一般的に、任意売却をする場合は、債務者と債権者の間に不動産仲介会社など

の仲介者が入ります。


この任意売却は、住宅ローン破綻に陥りマイホームを売却しても、住宅ローン残高

の全額を返済しきれない場合にとる手段なので、マイホームを売却して、

住宅ローン残高の全額を返済できる場合は、通常の売却となります。


任意売却は、競売という事態に陥る前に取るべき手段です。


任意売却のメリットは、下記の項目があります。


任意売却のメリット

・競売物件で競売になるよりも、市場価格に近い価格でマイホームを売却出来る。
・マイホーム売却後の、残債務が少ない。
・金融機関が、競売をする時よりも、残債務の返済について柔軟な対応をしてくれる。


任意売却のデメリットは、下記の項目があります。


任意売却のデメリット

・マイホームを売却しても、残債務が残る。
・債務の遅延により、ブラックリストに載る。
・任意売却をするために、金融機関と交渉する必要がある。


ところで、任意売却後も残債務は残るのですが、任意売却後の残債務は、

銀行や保証会社が、サービサーに売却することが一般的です。


任意売却後の残債務の債権が、銀行や保証会社が保有のままか、債権回収会社

が保有するかで、任意売却後の残債務の取り立てられ方が変わってきます。


また、任意売却を成功させるポイントは、いかに、マイホームを高く売却できるかに

かかっているといえます。


任意売却の場合は、本来は、自分の味方である売却を任せる不動産会社も足元を

見てくる可能性もありますので、不動産仲介会社の選定は非常に重要です。


任意売却の場合は、債権者である金融機関は、物件を売却する条件は、

一般媒介の契約ではなく、専任媒介の契約を条件とすることがほとんどです。


尚、任意売却119番や任意売却SOSなどの目を引くキャッチフレーズを使用し

無知な債務者を集めて、債務者を騙したり、債務者から搾取するような

違法な業者も存在する可能性があります。


よって、任意売却の相談をする際は、宣伝文句だけを見て、任意売却の相談をする

業者を選定することは危険なので、任意売却の相談をする業者を選定する時は、

しっかりとした業者であるかを吟味した上で相談するべきです。


・個人再生

個人再生とは、安定収入を見込める個人の住宅ローン・クレジットカード・

カードローン等の残金を大幅に削減して、マイホームを手放さずに個人の再起

を図る債務整理の方法です。


個人再生では、3年以内に減額された債務を、原則、3カ月に1回以上の定期的な

支払いで返済できる人のみが利用できる手続きです。


個人再生は、個人版民事再生とも呼ばれています。


・特定調停

特定調停とは、裁判所の調停委員が仲介をする裁判所を通した債務整理の

方法のことです。


特定調停は、弁護士や司法書士が関わらないので、費用が安く抑えられる

メリットがあります。


・自己破産

自己破産とは、金融機関等からお金を借り過ぎた人が、借入金の返済が

できなくなったことを裁判所に申し立てをして、裁判所がその人からの

申立てを認めた場合に借金が帳消になる債務整理の手続のことです。


自己破産をすると、住所の移転と旅行の制限等のデメリットもあります。


自己破産をした場合は、本人だけでなく同居している家族についてもローン

の申請やクレジットカードを作成することがなどができなくなるので、

自己破産者は、借金やクレジットカードを頼りに生活することはできません。


自己破産をしても、生活保護の申請は可能なので、自己破産をして、

職を失い収入が無くなった場合は、即刻、生活保護の申請をして、

生活保護を受けて収入の確保をするべきでしょう。


自己破産をするメリットは、借金で行き詰った生活を、借金を帳消し

にしてもらうことにより立て直すことができることですが、自己破産をした

場合のデメリットも当然あります。


自己破産のメリットと自己破産のデメリットは次の通りです。


自己破産のメリット

・借金が無くなること。
・金融機関からの取り立てが無くなること。
・会社を解雇されるようなことはないこと。
・戸籍や住民票に自己破産をしたことが記載されることはないこと。
・選挙権がなくなることはないこと。


自己破産のデメリット

・99万円までの現金と家財道具以外は財産を手放さなければならないこと。
・自己破産をしたことが官報に記載されること。(現在はネットで検索が可能)
・自己破産をすると借金の取り立てが連帯保証人に及ぶこと。
・6ヶ月間は住所の移転と旅行の制限を受けること。
・破産手続き開始決定から、免責許可決定迄の期間は、職業資格の制限を受けること。
・5年~10年はクレジットカードを作ったりローンを組むことが難しいこと。


自己破産申立に必要な書類は、全国の各裁判所によって多少異なる場合があります。


自己破産手続に必要な書類等

・破産、免責申立書
・陳述書(借金した理由や経済的破綻に至った理由)
・財産目録
・2ヶ月~3ヵ月間の家計表
・債権者名簿
・戸籍謄本(戸籍抄本は不可で、申立てから3ヶ月以内のもの)
・住民票(世帯全員が記載されたもので、申立てから3ヶ月以内のもの)
・預貯金通帳等のコピー (過去2年分)
・給与明細書の写し(過去2ヶ月分)
・源泉徴収票の写し(過去1年分)
・住民税課税証明書
・賃貸借契約書の写し(住居が賃貸の場合)
・不動産登記簿謄本(住居が持ち家の場合)


また、自己破産をしているかどうか調べる方法は、以前は、官報を購入して

確認するしか方法はありませんでした。


現在は、独立行政法人国立印刷局が、インターネット版官報のサービスを提供して

いますので、掲載日から30日間なら、インターネット版官報を無料で見ることが

できます。


インターネット版官報を無料期間が終了してもインターネット版官報有料版を

利用すれば、昭和22年5月3日から当日発行分までの官報を検索することが

できるので、誰でもネットで自己破産者を検索することが可能になっています。


尚、主たる債務者が自己破産をして免責されたとしても、連帯保証人が責任を免れる

わけではありませんので、最近では連帯保証人が自己破産するケースが増加しています。


■住宅金融支援機構への返済滞納時に関する事項


・督促状

督促状とは、債務者が住宅ローン等の返済や支払期限までに返済や支払が

できなかった場合に、返済や支払期限後に債権者から送付する支払を求める

書類のことです。


また、各種税金の場合の督促状は、各種税金の納付期限後20日以内に督促状

を送付すると法律に定められていますので、督促状は、納付期限後20日以内

に送付されてきます。


住宅ローンの支払を返済期限までにしていない場合にも、銀行だけでなく

住宅金融支援機構からも督促状は送付されます。


・催告書

催告書とは、債権者が債務者に督促状を送付した後も、債務者が住宅ローン等の

返済や支払をしていない場合に債権者が支払を促す為に送付する書類のことです。


催告書を送付した以降は、督促状を送付していれば民事執行手続をすることが可能

となります。


また、督促状を送付された後、住宅ローンの支払を返済していない場合にも、

銀行だけでなく住宅金融支援機構からも催告書は送付されます。


尚、住宅ローンの支払に不安を感じている場合は、無理をせず、この時期に、

任意売却を選択することを決めることが出来たら、再出発の選択肢は広がります。


場合によっては、マイホームを売却して、住宅ローンを完済することも

可能でしょう。


・民事執行手続

民事執行手続とは、裁判所が債権者の申立てに基づいて、債務者の財産を強制的

に差し押えて債権者に債権を回収させる手続きのことです。


民事執行手続には、強制執行と担保権の実行があります


強制執行とは、裁判所が債権者の申立てに基づいて、債務者の財産を強制的に

差し押えて債権者に債権を回収させる民事執行手続のことです。


担保権の実行とは、債権者が債務者の財産に抵当権などの担保権を有している

場合に、債権者が裁判所に担保物権の競売を申し立て、その売却代金から債権を

回収する手続のことです。


・住宅金融支援機構からのご提案

住宅金融支援機構からのご提案とは、債権者である住宅金融支援機構から

債務者が借りた住宅ローンを滞納した初期段階に、住宅金融支援機構から、

ご提案という形で返済方法を変更してみませんかという内容の文書のことです。


この住宅金融支援機構からのご提案が送付されたきたら、良い機会だと考えて、

住宅金融支援機構に、現在の生活状況を説明すれば、場合によっては、一定期間、

借入の元金返済を猶予してくれたり、一定期間、金利の支払を減免してくれる

場合もあります。


任意売却や競売という事態に陥らないためにも早めの対応をするべきでしょう。


・来所依頼状

来所依頼状とは、債権者である住宅金融支援機構から債務者へ催告書が送付

された後も、債務者が住宅ローンの返済をしていない場合に送られてくる書類

のことです。


来所依頼状の主旨は、住宅金融支援機構が債務者の生活状態を確認して融資継続

が可能かどうかを判断することです。


住宅金融支援機構は、債務者の状況によっては住宅ローンの返済方法を一定期間

金利だけにする等の救済処置を取ってくれる場合もあります。


尚、住宅ローンの支払が不可能であると諦めた時は、この時期迄に任意売却を選択

すれば、今後の人生においても、それほど不利なマイナス面を感じることなく再出発

することが可能です。


・最終通告書

最終通告書とは、債権者である住宅金融支援機構から債務者へ再度のご連絡が送付

された後も、債務者が住宅ローンの返済をしていない場合に送られてくる書類の

ことです。


最終通告書は、文字どおり住宅金融支援機構からの最終通告といえる内容であり、

最終通告書に記載されている内容は、指定期日までに延滞金と損害金を支払わ

なければ、住宅ローンの残金すべてを一括で請求しますということです。


・期限の利益の喪失予告

期限の利益の喪失予告とは、債権者である住宅金融支援機構から債務者へ最終通告書

が送付された後も、債務者が住宅ローンの返済をしていない場合に送られてくる書類

のことです。


期限の利益の喪失予告は、住宅ローンの返済を放置しておくと、債務者が期限の利益

の喪失をし、代位弁済に進み競売になりますよという警告をする書類です。


尚、期限の利益の喪失予告は、最終督促といわれています。


・再度のご連絡

再度のご連絡とは、債権者である住宅金融支援機構から債務者へ来所依頼状が送付

された後も、債務者が住宅ローンの返済をせず、住宅ローンを滞納して3ヶ月が経過

した場合に送られてくる書類のことです。


再度のご連絡を無視した場合は、債務者に関する情報がブラックリストに記載されます。


・代位弁済通知

代位弁済通知とは、債権者である住宅金融支援機構から債務者へ期限の利益の喪失が

送付された後も、債務者が住宅ローンの返済をしていない場合に内容証明郵便で

送られてくる書類のことです。


代位弁済通知は、保証会社が住宅ローン等の借入をした債務者に代わり債務の全額

を返済しますよというお知らせの通知の場合と、代位弁済をしましたという通知の

場合があります。


この代位弁済通知が送られてきた後は、住宅ローンの残金を一括で返済するか、

任意売却か、競売しか選択の範囲はありませんので、この段階で、返済方法の相談

をしても遅すぎるということです。


・任意売却のお知らせ

任意売却のお知らせとは、債権者である住宅金融支援機構から債務者へ代位弁済通知

が送付された後も、債務者が住宅ローンの返済をしていない場合に送られてくる書類

のことです。


この任意売却のお知らせは、住宅金融支援機構が任意売却を勧める内容となっています。


・任意売却のパンフレット

任意売却のパンフレットとは、債権者である住宅金融支援機構から債務者へ任意売却

のお知らせが送付された後も、債務者が住宅ローンの返済をしていない場合に送られ

てくる書類のことです。


この任意売却のパンフレットには、下記の事項についての記述がされています。


任意売却のパンフレットの項目

・仲介の依頼
・物件調査・価格査定
・売出価格の決定
・媒介契約の締結
・媒介契約の締結・更新を行わない場合
・買手の募集
・利害関係人との調整
・購入希望
・売買契約の締結
・代金決済
・その他
・任意売却手続の断念


・任意売却意志のご確認

任意売却意志のご確認とは、住宅保証会社が代位弁済を実行した後等に、

住宅保証会社から送られてくる書類のことです。


この任意売却意志のご確認を無視すると、競売にかけられることになり

ますので、この時期が、任意売却を選択できる実質的な最後の時期となります。


・任意売却に関する申出書

任意売却に関する申出書とは、債務者が任意売却をする旨の意思表示を示す

為に住宅金融支援機構に提出する書類のことです。


この任意売却に関する申出書は、住宅金融支援機構から送られてきますので、

書類に必要事項を記載して提出することになります。


この任意売却に関する申出書の欄には、自宅を売却する不動産仲介会社を

自分で決定するか、住宅金融支援機構に任せるかの項目があります。


自分が納得する方法で自宅を売却する為にも、親身になってくれる自宅を

売却する不動産仲介会社を自分で探すべきでしょう。


・訴訟手続移行通知状

訴訟手続移行通知状とは、債権者が競売や差押の訴訟申立の手続きに入ったことを

知らせる書類のことです。


競売や差押を回避する為には、支払期日までに住宅ローンの残金を一括返済するしか

方法はありませんので、この時期が、任意売却を選択できる最後の時期といえます。


・口頭弁論期日呼出兼答弁書催告状

口頭弁論期日呼出兼答弁書催告状とは、債務者が住宅ローンの滞納を続け何も行動

を起こさない場合に、債権者が民事訴訟を起こすことで裁判所から送られてくる

書類のことです。


・執行官による現況調査

執行官による現況調査とは、債権者からの申し立てによって競売の手続きが開始

されると裁判所の命令を受けた執行官と評価人が融資物件の調査にくることです。


もし、調査指定の日時に不在の場合は、強制的に自宅を解錠されて調べられる

ことになります。


・競売の期間入札通知書

競売の期間入札通知書とは、競売になる物件の入札の開始から入札の終了までの

期間と入札の改札期日を記載された裁判所から送られてくる書類のことです。


理屈の上では、開札期日の前日までに任意売却ができれば競売を取り下げて

もらうことは可能ですが、現実的には、任意売却をするのは、時間が短すぎて、

ほぼ不可能な時期と言えるでしょう。


・競売申立予告のご通知

競売申立予告のご通知とは、債務者が住宅ローンの滞納を続け何も行動を

起こさない場合に、住宅金融支援機構や銀行が融資物件の競売に着手する

ことを予告する書類のことです。


・抵当権解除証書

抵当権解除証書とは、金融機関が発行する不動産に対する抵当権を解除した

ことを証明する書類のことです。


この抵当権解除証書がないと、抹消登記申請をすることができませんので、

住宅ローンの完済が済んでいても、抵当権が抹消されていないので、

対外的には住宅ローンを完済していないと見られます。


・ブラックリスト

ブラックリストとは、住宅ローン・クレジットカード・カードローン等の

過去の利用状況や返済能力等に問題があった事故情報が信用情報機関に

登録されている情報のことです。


ブラックリストは、事故情報や信用情報とも呼ばれています。


■サービスの対応地域


弊所の任意売却や競売を回避する無料相談のサポート地域は、基本的に、

東京都、千葉県、 埼玉県、 神奈川県ですが、その他の道府県の方も、当事務所に

ご相談くださいませ。


任意売却や競売を回避する無料相談のご利用を検討されているお客様は、

東京都千代田区秋葉原駅徒歩1分 の場所に士業ビジネスの拠点を置く、

行政書士 緒方法務事務所にお気軽にご相談 くださいませ。