民泊不動産投資


■民泊投資用不動産のニーズ


「民泊許可制で全国解禁」というニュースが現実のものになると、民泊への不動産投資

という新たなトレンドが生まれ、日本全国の安値に放置されている不動産が注目されて、

日本中の不動産価格を押し上げる要因になるはずです。


それくらいインパクトのある「民泊許可制の全国解禁」というニュースですが、

馴染みが無い方のために、民泊について簡単に解説いたします。


この民泊とは、一般個人が副業として、自分が住んでいる自宅マンションや一戸建て

などの自宅の空き部屋を外国人などの旅行者に提供することです。


このような民泊ビジネスをする個人の中には、一ヵ月で40万円~50万円の宿泊収入を

稼ぐ人も珍しくないので、年間換算すると480万円~600万円の不動産収入があると

いうことです。


年間で480万円~600万円の不動産収入ということは、物件の利回りが10%とすると、

4800万円~6000万円の物件を運用しているようなことになります。


しかし、民泊ビジネスをしている個人の大半は、自分の自宅を利用したり、賃貸物件を

又貸しして民泊営業をしているので、物件利回りは10%どごろではなく、数十%以上や

100%以上の驚異的な高利回りの民泊投資用不動産も珍しくないのです。


例えば、東京都心で40平米前後3500万円の物件を1ヵ月16万円で賃貸した場合と、

一泊2万円(4人で)で、一ヵ月20日間稼働した場合の収益を比較すると次のように

なります。

一般的な賃貸物件の場合
(東京都心で40平米前後3500万円の物件)
民泊対応不動産物件による場合
(東京都心で40平米前後3500万円の物件)
賃貸収入1ヵ月 16万円 宿泊収入1ヵ月 40万円(稼働日数20日の場合)
--------- ※4人で一泊2万円の前提



ちなみに、民泊ビジネスにおいても、外国人観光客の急増などにより、稼働率90%以上の

物件も珍しくないようなので、一ヵ月の稼働日数が27日前後に達する物件も数多くある

ようです。


そうすると、上記の宿泊収入が、一ヵ月40万円でなく、一ヵ月54万円もの収入になり、

一般的な賃貸契約で物件を貸し出すのが、馬鹿らしいくらいの収入格差がでるのです。


更に、又貸し可能な物件を1ヵ月16万円で借りて、民泊ビジネスで一ヵ月54万円の収入

を稼ぐことができれば、驚異的な高利回りも可能なわけです。


そのような民泊可能不動産物件を複数確保することができれば、一ヵ月で、数百万円の

不動産収入も夢ではないでしょう。


ゆえに、民泊への不動産投資という新たなトレンドが生まれ、日本全国の安値に放置

されている不動産が注目されて、日本中の不動産価格を押し上げる要因になる可能性

があるわけです。


このような説明をすると、民泊について予備知識がない方は、どうやって宿泊客を

見つけているのか気になるでしょうが、一般的に、一般個人が民泊ビジネスをする

際は、Airbnbなどの宿泊予約サイトに物件の広告を掲載して、宿泊者を集めている

ことがほとんどのようです。


このAirbnbという宿泊予約サイトは、世界中の人に利用されているので、

Airbnbホストは、低コストで、宿泊客を見つけることが可能となり、

高水準の物件稼働率を実現しているのです。


このような、コストパフォーマンスの高いビジネスが行える背景があるので、現在は、

Airbnbビジネスは、旅館業法違反であるにも関わらず、多くの個人が、大挙して、

Airbnbビジネスという副業に殺到しているわけです。


現時点での民泊ビジネスを合法化する方法は、旅館業営業許可を取るか、

国家戦略特区での旅館業法適用除外の民泊条例を活用して、民泊営業をするしか

方法がありませんでした。


しかし、冒頭に説明した、「民泊許可制で全国解禁」というニュースが現実のものと

なれば、合法的に日本全国のあらゆる地域で、民泊ビジネスができるようになります。


よって、このビジネスが解禁された後には、個人だけではなく、不動産業者、

遊休不動産を多数保有する企業、外国人投資家が、このビジネスに大挙して参入

しているはずです。


このように、民泊という新たな切り口が、新しい不動産投資の手法となる可能性が

高まっていますので、不動産投資をされている方は、民泊の規制緩和に関する動向

を注視するべきといえるでしょう。


なお、厚生労働省は、平成28年4月1日から、旅館業法施行令の簡易宿泊所の

客室延床面積基準を大幅に緩和して、フロント設置も不要に改正していますので、

「民泊許可制で全国解禁」が現実になったわけです。


■民泊投資用不動産の販売や民泊可能不動産物件の売買仲介


現在、投資用不動産を購入しようと検討している個人や企業は、従来型の賃貸経営

ではなく、民泊ビジネスを念頭に置き物件を探している投資家が急増しています。


何故、そのようなニーズが高まっているのかは説明するまでもなく、圧倒的な

投資利回りの格差です。


不動産を、従来型の賃貸経営に活用した場合と、民泊ビジネスに活用した場合では、

投資利回りの格差は歴然としていますので、不動産の投資家が、低収益の賃貸経営で

満足することなどありえないのです。


このような状況が更に広がれば、投資用不動産マーケットにおいては、民泊の許可や

旅館業営業許可が取れる不動産物件でなければ、投資用マンションの売れ行きに影響が

でることは間違いないでしょう。


そうすると、投資用物件を買取って販売する不動産会社や、投資用物件を売買仲介する

不動産会社が考えるべき事項はただ一つといえます。


それは、自社において、民泊の許可や旅館業営業許可が取れる不動産物件であるか

どうかを選別できるようになることです。


ビジネスは、顧客のニーズを満たせる商品を用意して、そのような商品があることを

顧客に知らせることができれば、黙っていても商品は売れていきます。


現在の投資用不動産マーケットにおいては、不動産の投資家は、民泊の許可や

旅館業営業許可が取れる不動産物件を求めていますので、そのような物件を確保

できれば、投資用マンションマーケットにおける競合企業と明確な差別化にもなります。


この民泊不動産マーケットにおいて競争を勝ち抜くポイントは、民泊の許可や

旅館業営業許可が取れる不動産物件であるかどうかを選別できるようになること

なので、弊所のような、旅館業営業許可に精通した行政書士に御相談頂くことが

民泊事業に参入する為の必須な要件といえるでしょう。


民泊・ゲストハウス開業に関するコンサルティングに興味がある方は、

民泊ビジネス立ち上げコンサルティング」の頁を御覧くださいませ。


弊所の代表者は、民泊をはじめとした旅館業営業許可の専門家であり、

不動産ビジネスに精通している行政書士です。


民泊不動産事業に関する御相談は、土曜日、日曜日、祝日でも、メールでご連絡頂き、

スケジュールに空きがあれば、当日にご連絡を頂いてもご対応が可能となっております

ので、お気軽にご相談くださいませ。