マンション管理組合不正経理防止サービス


■サービス報酬

  • マンション管理組合不正経理防止サービス報酬

    サービスの案件毎にお見積りいたします。

  • 御相談は完全予約制の有料です。お問合せフォームから御予約ください。

  • 許認可申請不許可時に、不服申立代理ができるのは、特定行政書士のみです。



■管理組合に不正防止のチェック機能ありますか


皆さんのマンション管理組合では、次のような状態になっていませんか。


  • 管理組合の理事長1人で通帳と印鑑を保管

  • 管理組合の理事長が印鑑を保管

  • 管理会社に経理や管理業務を任せっきり

  • マンションの住人のほとんどが管理組合の経理や管理業務に無関心

  • 何時も同じ業者が修繕工事を請け負っている

  • 第三者が管理業務や経理内容をチェックしていない



上記の様なマンション管理組合では、横領や不相当な支出があったとしても、

マンションの住人が気づくことはありません。


上記のような状態に放置されているマンション管理組合では、マンションの住人が、

横領や不正に気づくときは、マンション管理組合の財産が使い込まれ、食い物に

された後です。


管理組合の通帳と印鑑を、管理会社と理事長が別々に保管する分別管理をしている

場合でも、横領が簡単にできることは常識として知っているべきです。


また、マンションの住人が、自分達の管理組合に興味を持たない限り、

マンション管理組合の現金預金が横領されたり、不要不急の工事をさせられたり、

相場より高い各種管理費用を支払い続けることになります。


更に、大規模修繕工事の際は、マンション管理会社が、見積もりを多数取っている

場合でも、その実態は、身内同然の建設会社だけを参加させ談合をすることで、

マンション管理組合に高値で契約をさせている場合もあるのです。


酷いケースでは、マンション管理組合の役員である理事長や理事が、

マンション管理会社と癒着して、管理組合を食い物にするケースもあるのです。


皆さんがご存知かどうかわかりませんが、マンション管理会社の社員が、

マンション管理組合の預金口座から現金を着服する事件は頻繁に起こっており、

着服行為や法令違反などの横領事件が発生して、業務停止処分になる

マンション管理会社もあるのです。


ちなみに、マンション管理会社が、大手不動産会社の子会社である場合や

東証一部上場企業の子会社である場合でも、例外なくマンション管理会社の社員

による着服行為や法令違反などの横領事件が発生しており、自分のマンション管理組合

だけは大丈夫と妄信することは危険極まりません。


また、着服や横領などの不正が発覚するまでの時間が長くなると、多額の修繕積立金が

積み立てられているマンションでは、損害額が億を超えることも珍しくありません。


業務上横領罪は7年が公訴時効なので、公訴時効が過ぎて事件化されなかったものを

含めると、報道されているマンション管理会社による不祥事は氷山の一角といえます。


マンション管理組合の財産は、マンションの住人全員の共有財産です。


そのような重要な財産の管理を、1人の管理組合役員や管理会社だけに任せていたら、

不正が起こらないことの方が不思議なのです。


事実、一般企業では、長年経理部に携わっている人が、会社のお金を横領したりする

ことは珍しくありません。


不正防止の観点から、第三者の専門家に、マンション管理組合の経理や管理業務の

チェックを依頼することが、マンション管理組合の財産を保全することに繋がります。


弊所の代表者は、企業における不正経理や不法行為を見抜くプロであるだけでなく、

不動産管理や建設関係に精通した行政書士なので、マンション管理組合の財産を守る

には、適任といえます。


不正経理防止の仕組みを導入されたいマンション管理組合の方や、不正経理のチェック

を依頼したいマンション管理組合の方は、弊所に、お気軽にご相談くださいませ。


■マンション管理に関する用語


・マンション管理センター

マンション管理センターとは、マンション管理組合やマンションの管理関係者を

サポートするするための、国から指定を受けた国土交通省所管の財団法人のことです。


このマンション管理センターは、マンション管理士の試験を所管する機関であり、

マンション管理士の登録機関としての役割もあります。


また、マンション管理センターでは、マンション管理組合がマンション共用部分

リフォーム融資を受ける際に、債務保証サービスも提供しています。


・マンション管理組合の総会

マンション管理組合の総会とは、マンション内における様々なことを決定する

意思決定機関のことです。


マンション管理組合の総会の構成員は、マンションの区分所有者となっています。


このマンション管理組合の総会には、1年に1回必ず開催する必要がある通常総会と

任意で開催することができる臨時総会があります。


また、マンション管理組合の総会である通常総会は、新会計年度がはじまってから

2ケ月以内に開催する規定となっている組合が多いようです。


マンション管理組合総会の成立要件は、一般的に、議決権総数の半数以上の組合員が

出席した場合とマンション管理規約に定めてられており、議決権数には、総会に出席

した組合員の数だけでなく、委任状や議決権行使書を提出した区分所有者の数も含ま

れます。


マンション管理組合の特別決議に関する事項は、区分所有者又は議決権の4分の3以上

の賛成が必要です。


また、マンション管理組合総会の普通決議に関する項目は、マンション管理規約で

決議要件を自由に変更することは可能ですが、特別決議に関する項目は区分所有法の

規定と異なる規約を制定することはできません。


・マンション管理組合の役員

マンション管理組合の役員とは、マンション管理組合の組合員の中から推薦や

輪番制による方法で選出された人のことです。


マンション管理組合の役員に選ばれた人の中から、理事長、副理事長、理事、監事

などの役職を決定することになります。


マンション管理組合の役員の選出方法としては、下記の方法があります。


マンション管理組合の役員の選出方法

・公募による方法(候補者を公募する方法)
・推薦による方法(管理組合員が適任者を推薦する方法)
・輪番制による方法(定期的に各階毎などで順番に役員を決定する方法)
・抽選による方法(くじなどの抽選による役員を決定する方法)


・マンション共用部分リフォーム融資

マンション共用部分リフォーム融資とは、住宅金融支援機構が提供している、

マンション管理組合が共用施設のリフォーム工事を実施する際に対応している

リフォーム融資のことです。


マンション共用部分リフォーム融資の融資限度額は、対象となる共用施設

リフォーム工事額の80%以内で、マンション管理センターの保証限度額でもある

150万円×マンション戸数が融資限度となっています。


ちなみに、住宅金融支援機構では、区分所有者向けのリフォーム融資制度もあります。


・マンション標準管理規約

マンション標準管理規約とは、各マンション管理組合が、自分のマンションの実情に

対応してマンション管理規約を制定等する際の参考となるように国土交通省が作成した

マンション管理のルールのモデルのことです。


・マンション管理規約

マンション管理規約とは、区分所有法によって規定されている、マンションの基本的

ルールを定めたマンション管理のための憲法といえる規約のことです。


マンション管理規約は、マンション生活の中で問題となりやすい居住者のマナーに

関するトラブルを未然に防ぐ役割もあります。


マンション管理規約には、一般的に、マンション管理組合の業務内容、マンション管理

組合の運営方法、管理費・修繕積立金の使途、建物の用途区分等の内容が盛り込まれ

ています。


・マンション管理士

マンション管理士とは、マンション管理組合の運営やマンションの構造上の技術的な

問題等を含めたマンションの管理全般に対して相談、助言、指導等行うことを業務と

する国家資格のことです。


このマンション管理士になり仕事をする為には、国土交通省が主催するマンション

管理士試験に合格して、マンション管理士として登録することが必要です。


・マンションすまい・る債

マンションすまい・る債とは、住宅金融支援機構がマンション管理組合を対象に発行

している債券のことです。


マンションすまい・る債は、1年に1回1口50万円単位(複数積立可能)で、一定金額を

10年間購入することになり、マンションすまい・る債の正式名称は、住宅宅地債券です。


マンションすまい・る債の償還期間は10年なのですが、第1回目の積立ての債券発行

から1年以上経過した場合に、共用施設のリフォーム工事等により資金が必要となった

場合には、債券の買入れの申し出をすることができるので、元本割れの心配も有りま

せん。


・マンション修繕コース

マンション修繕コースとは、住宅金融支援機構がマンション管理組合を

対象に発行している債券のことです。


マンション修繕コースは、住宅宅地債券とも呼ばれています。

1年に1回1口50万円単位(複数積立可能)で、一定金額を10年間購入することになり、


マンション修繕コースの通称は、マンションすまい・る債です。


・マンション管理組合総合保険

マンション管理組合総合保険とは、マンションの共用施設に関する損害、マンション

生活での居住者の賠償責任等のマンションの様々なリスクを補償している損害保険

のことです。


このマンション管理組合総合保険に加入していると、マンションの共用施設の欠陥や

不備等が原因で、居住者等がやケガをした場合や居住者以外の人がマンションの共用

施設の欠陥や不備等が原因で、ケガをした場合に管理組合が被る可能性がある損害に

ついても補償されることになります。


・マンション管理組合法人

マンション管理組合法人とは、マンション管理組合を法人化したことです。


マンション管理組合を法人化する為には、区分所有者及び議決権の4分の3以上の

賛成が必要です。


このマンション管理組合法人化のメリットとマンション管理組合法人化の

デメリットは下記の通りです。


マンション管理組合法人化のメリット

・資産を管理組合名義で所有したり登記することが可能
・公益法人に準ずるので法人税や消費税税等の税制優遇があること
・理事長の個人負担を少なくできること
・取引の安全と取引の円滑化を図ることができること


マンション管理組合法人化の主なデメリット

・法人化に伴う手続きが煩雑であること


・マンション管理組合会計

マンション管理組合会計とは、マンション管理組合の活動による収支状況と財政状態

を示す為にある会計のことです。


マンション管理組合会計の財務諸表は、一般会計である管理費会計と

特別会計である修繕積立金会計の財務諸表に分類できます。


マンション管理組合の一般会計である管理費会計とマンション管理組合の特別会計

である修繕積立金会計の財務諸表の種類は下記の通りです。


マンション管理組合の一般会計である管理費会計の財務諸表の種類

・収支予算書
・収支計算書
・貸借対照表
・正味財産増減計算書
・財産目録
・付属書類


マンション管理組合の特別会計である修繕積立金会計の財務諸表の種類

・収支予算書
・収支計算書
・貸借対照表
・正味財産増減計算書
・財産目録
・付属書類


また、マンション管理組合会計の会計帳簿としては、一般企業と同様に、主要簿である

仕訳帳や総勘定元帳、補助簿である現金出納帳、管理費台帳等が必要となります。


・マンション管理組合の税金

マンション管理組合の税金とは、マンション管理組合が、居住者以外に駐車場を

提供したり、マンションの共用施設等に看板等を設置して収益を得ている場合は、

そのような行為は収益事業と認定されマンション管理組合に納税の義務が発生する

ことです。


マンション管理組合に税金が発生するような収益事業を営んでいる場合は、

非収益事業であるマンション管理組合会計と収益事業を分別管理する必要があります。


・マンション管理組合の議決権数

マンション管理組合の議決権数とは、総会に出席した組合員の数だけでなく、

委任状や議決権行使書を提出した区分所有者の数も含んだ数のことです。


・マンション管理組合の普通決議

マンション管理組合の普通決議とは、マンション管理組合の総会で議決権数の過半数で

決することができることです。


マンション管理組合の普通決議に対するものとしては、

マンション管理組合の特別決議があります。


また、マンション管理組合総会の普通決議に関する項目は、マンション管理規約で

決議要件を自由に変更することは可能です。


このマンション管理組合の普通決議で決することが可能な項目は下記の通りです。


マンション管理組合の普通決議で決することが可能な項目

・収支決算報告
・事業報告の承認
・予算(事業計画)の承認
・理事・監事の選任・理事・監事の解任
・管理会社の変更
・管理業務の委託契約等の更新や管理業務の委託契約等の変更
・管理費等の金額の決定や管理費等の変更
・使用細則の制定・使用細則の変更・使用細則の廃止


・マンション管理組合の特別決議

マンション管理組合の特別決議とは、マンション管理組合の総会で議決権数の

4分の3以上で決することができることです。


マンション管理組合の特別決議に対するものとしては、

マンション管理組合の普通決議があります。


また、マンション管理組合の特別決議に関する項目は区分所有法の規定と異なる規約を

制定することができません。


マンション管理組合の特別決議で決することが可能な項目

・マンション共用部分の変更
・マンション共有に属する敷地などの変更
・マンション管理規約の設定や改廃
・マンション管理組合の法人化
・マンション管理組合の解散
・マンション専有部分の使用禁止請求
・マンション占有者に対する引渡し請求
・マンション共用部分の復旧
・マンションの建て替え


・マンション管理組合の組合員

マンション管理組合の組合員とは、マンションの区分所有権を持つ人のことです。


マンション管理組合の組合員の中から、マンション管理組合の役員である

理事長、副理事長、理事、監事などの役職を決定することになります。


・マンション管理組合の理事長

マンション管理組合の理事長とは、区分所有法に定めめられた管理組合を代表する

管理者で管理業務を統括する人のことです。


・マンション管理組合の副理事長

マンション管理組合の副理事長とは、理事長を補佐して、理事長が業務を遂行できない

時は、その職務を代理する人のことです。


・マンション管理組合の理事

マンション管理組合の理事とは、理事会の定めに従い、管理組合の業務を担当する

人のことです。


・マンション管理組合の監事

マンション管理組合の監事とは、管理組合の業務の執行や管理組合の財産の状況を

監査して、その結果を総会に報告する人のことです。


・マンション管理組合の理事会

マンション管理組合の理事会とは、管理組合としての活動方針等を考えて案にしたり、

管理組合の問題を解決する為の対策を考える機関のことです。


マンション管理組合の理事会に参加できる人は、基本的に、マンション管理組合の

役員だけです。


このマンション管理組合の理事会は、定期的に開催することが望ましく、

一般的には、マンション管理組合の理事会は、1ヵ月に1度開催されているケースが

多いようです。


また、マンション管理組合の理事会では、マンション住民からのクレームや要望に対して

対処することになりますので、このような背景からも、マンション管理組合の理事会は、

1ヵ月に1度は開催するべきだといえます。


・収支予算書

収支予算書とは、マンション管理組合会計の予測財務諸表の1つです。


収支予算書は、日常的なマンションの管理活動に関する一般会計と

マンションの修繕工事に関する特別会計に分類することができます。


収支予算書では、一般会計と特別会計別々に作成することになります。


収支予算書の基本的な作り方としては、一般会計であれば、マンションの住人から

徴収する管理費の金額とその他雑収入が収入金額です。


マンションの清掃費、電気代、エレベーター保守費用等が支出の金額となります。


特別会計であれば、マンションの住人から徴収する修繕積立金が収入金額で、

マンションの修繕に要する費用が支出の金額となります。


この収支予算書は、企業の予算キャッシュフロー計算書のような資金収支を示す内容

となっており、来期の収入見込から来期の支出見込を差し引いて、来期の収支を算出

します。


マンション管理組合では、承認された収支予算書で決められている支出については、

管理者に執行権限が与えられることになりますので、収支予算書にどのような項目を

盛り込んでいるかを確認することは非常に重要なことといえます。


・収支計算書

収支計算書とは、マンション管理組合会計の財務諸表の1つです。


収支計算書は、日常的なマンションの管理活動に関する一般会計と

マンションの修繕工事に関する特別会計に分類することができます。


この収支計算書は、企業のキャッシュフロー計算書のような資金収支を示す内容と

なっており、当期の収入から当期の支出を差し引いて、当期の収支を算出します。


また、収支計算書は、一般会計と特別会計別々に作成することになります。


・財産目録

財産目録とは、 マンション管理組合会計の財務諸表の1つです。


財産目録は、日常的なマンションの管理活動に関する一般会計と

マンションの修繕工事に関する特別会計に分類することができます。


この財産目録は、 年度末における全ての資産と負債の内訳を貸借対照表より

詳細にした内容です。


・付属書類

付属書類とは、 マンション管理組合会計の財務諸表の1つです。


付属書類は、日常的なマンションの管理活動に関する一般会計と

マンションの修繕工事に関する特別会計に分類することができます。


この付属書類には、繰越余剰金処分案や備品台帳等があります。


・正味財産増減計算書

正味財産増減計算書とは、マンション管理組合会計の財務諸表の1つです。


正味財産増減計算書は、日常的なマンションの管理活動に関する一般会計と

マンションの修繕工事に関する特別会計に分類することができます。


この正味財産増減計算書は、企業の損益計算書のような内容といえます。


・マンション管理組合の一般会計

マンション管理組合の一般会計とは、マンション管理組合会計での

日常的なマンションの管理活動に関する会計のことです。


・マンション管理組合の特別会計

マンション管理組合の特別会計とは、マンション管理組合会計での

マンションの修繕工事に関する会計のことです


■サービスの対応地域


弊所のマンション管理組合不正経理防止サービスのサポート地域は、基本的に、

東京都、 千葉県、埼玉県、 神奈川県とさせて頂いておりますが、その他の道府県の方も、

当事務所にご相談くださいませ。


マンション管理組合不正経理防止サービスを検討されているお客様は、東京都千代田区

秋葉原駅徒歩1分の場所に士業ビジネスの拠点を置く、行政書士 緒方法務事務所に

お気軽にご相談くださいませ。