建築基準法


■建築基準法とは


建築基準法とは、建物を建築するときの安全性の確保や建築物の敷地・構造・設備

・用途などに関する基準を定めている法律のことです。


1981年(昭和56年)6月1日に改正された建築基準法の新しい耐震基準の概要は、

一般的に認知されています。


建築基準法に基づいて、建築基準法施行令、建築基準法施行規則、建築基準法施行条例

が制定されています。


この建築基準法では、用途地域ごとに建ぺい率と容積率の限度が定められています。


また、建築基準法では、用途地域こどに建てられる建物の用途が決まっています。


用途地域の見直しは、地域の実情に応じて実施され、用途地域は不動産の価値を決める

要因の1つです。


尚、建築基準法では、日照権の確保をする為に、住宅などの建物に高さ制限を

課していますが、日照権とは、太陽の光を受ける権利のことです。


企業において、各種法令に対応する業務は、法務部や総務部の役割です。


■建ぺい率と容積率

・建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に占める建築面積の割合のことです。


例えば、100坪の土地を所有していて、その土地に建物を建てる場合、

その土地の建ぺい率が70%だった場合は、最大で70坪の建築面積の建物を

建てることができる建ぺい率の計算になります。


この建ぺい率は、都市計画によって用途地域毎に30%~80%の範囲で制限が

定められており、建築基準法上は、建ぺい率を超える建築面積の建物を建てる

ことは出来ません。


また、建ぺい率が大きな不動産であれば、より大きな建物を建築できることに

なりますので、建ぺい率が大きな土地は、建ぺい率が小さな土地よりも価値が

高いといえます。


建ぺい率に算入される主なものとしては、屋外階段と外壁柱の中心線より

1m以上出たバルコニーなどがあり、建ぺい率に算入されないものとしては、

床や壁から一定の範囲に収まっている出窓なとがあります。


尚、建ぺい率がオーバーしている物件を購入する場合は ローンが組めない

可能性がありますので注意が必要です。

各用途地域の建ぺい率の一覧

用途地域 建ぺい率
第一種低層住居専用地域 30%・40%・50%・60%
第二種低層住居専用地域 30%・40%・50%・60%
第一種中高層住居専用地域 30%・40%・50%・60%
第二種中高層住居専用地域 30%・40%・50%・60%
第一種住居地域 50%・60%・80%
第二種住居地域 50%・60%・80%
準住居地域 50%・60%・80%
商業地域 80%
近隣商業地域 60%・80%
工業地域 50%・60%
準工業地域 50%・60%・80%
工業専用地域 30%・40%・50%・60%



・容積率

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。


例えば、100坪の土地を所有していて、その土地の容積率が200%だった場合は、

最大で200坪の建築面積の建物を建てることができる容積率の計算になります。


この容積率は、都市計画によって用途地域毎に50%~1300%の範囲で制限が

定められており、建築基準法上は、容積率を超える建築面積の建物を建てること

は出来ません。


また、容積率が大きな不動産であれば、より大きな建物を建築できることに

なりますので、容積率が大きな土地は、容積率が小さな土地よりも価値が

高いといえます。


この容積率は、平成15年の建築基準法の改正により、一定条件を満たす建築物

については、都市計画にて定められている容積率を最大1.5倍まで緩和できるよう

になりました。


尚、容積率がオーバーしている物件を購入する場合は、ローンが組めない可能性が

ありますので注意が必要です。


用途地域別の容積率一覧表

用途地域 容積率
第一種低層住居専用地域 50%・60%・80%・100%・150%・200%
第二種低層住居専用地域 50%・60%・80%・100%・150%・200%
第一種中高層住居専用地域 100%・150%・200%・300%・400%・500%
第二種中高層住居専用地域 100%・150%・200%・300%・400%・500%
第一種住居地域 100%・150%・200%・300%・400%・500%
第二種住居地域 100%・150%・200%・300%・400%・500%
準住居地域 100%・150%・200%・300%・400%・500%
商業地域 200%・300%・400%・500%・600%・700%・800%・900%・1000%・1300%
近隣商業地域 100%・150%・200%・300%・400%・500%
工業地域 100%・150%・200%・300%・400%
準工業地域 100%・150%・200%・300%・400%・500%
工業専用地域 100%・150%・200%・300%・400%



■建築基準法で定められている事項

・セットバック

セットバックとは、土地に接している道路の幅が4m未満(2項道路)の場合に、

土地に接している道路の中心から2m後退させて建物を建築することです。


セットバックした土地の部分は、建ぺい率や容積率の計算に含めることはできません。


このセットバックした土地の部分は、道路として取り扱われるので、

セットバックした土地の固定資産税が非課税にすることは可能です。


セットバック部分の固定資産税を非課税にする方法は、セットバック部分を分筆し

地積測量図を作成して、固定資産税の非課税申告をすることで非課税扱いされる

ことになります。


また、セットバック部分を分筆している場合、固定資産税の納付書を確認すると、

セットバック部分の地番も記載されています。


セットバック部分が非課税となっていれば、その旨の記載があり、

セットバック部分が非課税扱いなっていなければ税額が記載されています。


マイホームを建てる為の土地を購入するときには、建ぺい率や容積率に直接影響する

セットバックの有無やセットバックがどれくらいになるのかを調査することは必須

といえます。


尚、家を建てる為には、土地と道路は2m以上接している必要があり、

土地の前の道路の幅を(道路幅員)4m以上確保しなければなりません。


仮に、幅員が4m未満(みなし道路)の場合は、道路の中心から2mセットバックさせれば

家を建てることができます。


・接道義務

接道義務とは、住宅やビルなどの建物を建築する時の規則である建築基準法が

定めている道路に原則として2m以上接している敷地でなければ建物を建てられない

という制限のことです。


接道義務は、接道要件とも呼ばれています。


この接道義務がある地域は、都市計画法の都市計画区域内と準都市計画区域内であり、

基本的に、都市計画区域外では、接道義務はありません。


また、間口が接道義務を満たしていない土地は、利用価値が低くいので土地の価値も

低く評価されることになります。


間口が接道義務を満たしていない宅地の評価方法は、国税庁の評価方法によると、

建物の建築制限がかなりある宅地であることから、無道路地に準じた評価となる

ようです。


・2項道路

2項道路とは、幅員が4m未満の道路のことです。


2項道路の由来は、建築基準法42条第2項に幅員が4m未満の道路に関する記述が

されていることから、このように呼ばれるようになり、2項道路は、みなし道路

とも呼ばれています。


この2項道路に該当する道路は、建築基準法が制定された昭和25年時点で、

すでに道路幅員4メートル未満の道路に建物が建築されていて且つ、特定行政庁が

指定している道路のみです。


仮に、幅員4メートル未満の道路や私道であっても、現時点で2項道路に指定されて

いない道路や私道を、建ぺい率や容積率を緩和してもらう為に2項道路に認定して

もらうことは基本的にできません。


2項道路の廃止手続き(2項道路の指定解除)は、一定の手続きを経ることで廃止する

ことは可能です。


尚、所有している土地や購入を検討している土地が、2項道路であることを証明する

公的な書類としては、地方公共団体に、2項道路であることの証明申請を提出して、

2項道路の証明書を発行してもらうことになります。


・幅員

幅員とは、建築基準法にて用いられている用語で、道路などの横の幅のことを

意味しています。


幅員の読み方は、「ふくいん」で、敷地に接している幅員は、一般的に、

間口とも呼ばれています。


・道路幅員

道路幅員とは、建築基準法にて用いられている用語で、道路の横の幅のことを

意味しています。


道路幅員の読み方は、「どうろふくいん」です。


この道路幅員が12m未満の道路に接している土地の容積率は、

建築基準法にて定められた容積率よりも小さくなってしまいます。


尚、 建築基準法上の道路とは、 道路幅員が4m以上のものと定められており、

特定行政庁が指定する区域内においては、道路幅員が6m以上あるものが

道路として取り扱われることになります。


■建築確認と違反建築物

・建築確認

建築確認とは、一戸建てやマンションなどの建物を建築する場合に、

その建築計画が建築基準法に基づいているかを管轄の地方公共団体が

着工前に審査することです。


小規模な増築等を除き建築確認が不要となることはありません。


この建築確認を受ける為には、建築主が管轄の地方公共団体に

建築確認申請をすることになります。


建築確認の審査を受けて規定に適合していることが確認された時に、

確認済証の交付を受けることができます。


建築確認申請の必要書類としては下記の通りです。


建築確認申請の必要書類

・確認申請書
・建築計画概要書
・委任状(代理者による申請の場合のみ)
・建築士免許証の写し
・構造計算書
建築工事の届け


建築確認申請書の法定様式の主要項目については下記の通りです。


建築確認申請書の法定様式の主要項目

・建築主等の概要(建築主、代理者、設計者)
・建築物及びその敷地に関する事項(地名地番、住居表示・都市計画区域等の別等)
・建築物別概要(番号、用途、工事種別)
・建築物の階別概要(番号、階、柱の小径)


また、建築確認申請費用の相場としては、延床面積が100㎡から200㎡の建物の

場合を例にすると、管轄の地方公共団体に支払う建築確認申請手数料が14000円で、

建築士に支払う手数料が20万円前後となっています。


建築確認申請に要する期間としては、建築基準法にて、木造2階建て住宅では7日以内、

構造計算が必要な鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの場合は35日以内に確認済証を

発行するように規定されています。


また、建築確認申請が不要なケースとしては、防火地域や準防火地域でない地域に

10㎡未満の建物を建築する場合があります。


尚、元建築士の姉歯秀次氏や分譲マンションの開発販売を行っていたヒューザーなど

による耐震強度偽装事件が原因となって建築確認申請が改正されました。


建築確認申請が改正された直後には、確認申請業務に大幅な遅延が生じて建物の

着工件数が大幅に減少して経済にマイナスの影響を与える結果となりました。


ちなみに、建築確認を行う地方公共団体を特定行政庁といいますが、特定行政庁では、

建築基準適合判定資格者資格を有する職員が建築確認を行っています。


・違反建築物

違反建築物とは、建物を建築・改築する際に建築基準法などの規定に違反して、

建築や改築をした建築物のことです。


建物の建築をした後に、法律が改正されて違法となった建物は、

違反建築物ではなく、既存不適格建築物と呼ばれています。


違反建築物が見つかった場合には、違反建築の建物には罰則があり、

法律に基づいて建物の除却や建物の使用禁止命令などをを受けたり、

悪質なケースでは、罰金刑などの刑事処分を受ける場合もあります。


また、違反建築物の責任は、違反建築物の所有者となる建築主だけに

あるのではなく、違反建築物を建てた施工者にもあります。


違反建築物を売買することで取得した新たな所有者は、

違反を是正する必要があります。


尚、購入を検討している一戸建てやマンションが、現行の建築基準法に照らして

違反建築物場合は、住宅ローンを利用することはできません。


■耐震基準と耐震に関する事項

・耐震基準

耐震基準とは、建物が最低限度の耐震能力を備えていることを保証している

建築基準法に定められた基準です。


耐震基準は、マンション、オフィスビル、道路、橋梁、原子力発電により電気をつくる

原子力発電所等の不動産種類毎に、それぞれ独自の基準が設けられています。


1981年(昭和56年)6月1日の耐震基準改正により建物の耐震性は

大きく向上しました。


新しい耐震基準である新耐震設計基準と区別する為に、1981年6月1日以前の

耐震基準のことを旧耐震設計基準と呼んでいます。


また、1995年の阪神淡路大震災では1981年6月1日の耐震基準改正に沿って

設計された建物は、倒壊などの深刻な被害がほとんどなかったこともあり、

1995年に建築物の耐震改修の促進に関する法律が施行されて、この法律に基づいて

中古戸建てや中古マンションなどの建物の耐震診断や耐震改修を行うよう推進され

るようになりました。


・新耐震設計基準

新耐震設計基準とは、建物が最低限度の耐震能力を備えていることを保証している

1981年(昭和56年)6月1日に改正され建築基準法に定められている新しい

耐震基準のことです。


新耐震設計基準では、マンション、オフィスビル、道路、橋梁、原子力発電により

電気をつくる原子力発電所等の不動産種類毎に、それぞれ独自の基準が設けられており、

新耐震設計基準は、新耐震基準と略して呼ばれています。


また、新耐震設計基準と地震の震度の関係が気になるところですが、新耐震設計基準

における建築物の強度を地震の震度やマグニチュードに例えると、新耐震設計基準は、

マグニチュード8前後の巨大地震を想定し、震度6強から震度7の揺れでも建物が

倒壊しないような基準となっています。


この新耐震設計基準と地震の震度の関係を実例で見てみると、阪神大震災時の都市部

である神戸市での犠牲者は、死因の約80%が建物が倒壊したことによる圧死と窒息死

というデータがあります。


しかも、阪神大震災で倒壊した建物の大半は、旧耐震設計基準の建物であったので、

もし、その当時の建物の全てが新耐震設計基準であったなら、犠牲者の数は、

激減していたといわれています。


また、新耐震設計基準の建物であるかどうかは、1981年(昭和56年)6月1日以降

に建築確認を受けたかどうかで判断できます。


新耐震設計基準で設計された建物と旧耐震設計基準で設計された建物では設計方法が

異なるので、建物の共通の何らかの客観的な耐震指標が必要ということになり、

建築物の耐震改修の促進に関する法律(耐震改修促進法)等では、耐震指標としてIs値を

判定基準に活用するようになっています。


また、国や地方自治体からの耐震診断補助金等の制度もありますので、旧耐震設計基準の

マンションについては、大地震に備えて、マンションの耐震診断をすることを、

マンション管理組合で検討すべきでしょう。


なお、新耐震摂設計基準の強度レベルは下記の3段階となっています。


新耐震設計基準の強度レベル

・強度1・・・建築基準法レベル(震度5強程度)
・強度2・・・建築基準法の1.25倍レベル(震度5強の1.25倍程度)
・強度3・・・新耐震基準の1.5倍レベル(震度5強の1.5倍程度)


・旧耐震設計基準

旧耐震設計基準とは、建物が最低限度の耐震能力を備えていることを保証している

1981年(昭和56年)6月1日に改正される前の建築基準法に定められている

旧い耐震基準のことです。


この旧耐震設計基準は、マグニチュード7前後の中地震を想定し、震度5強程度の

揺れでも建物が倒壊しない基準となっています。


尚、旧耐震設計基準の建物であるかどうかは、1981年(昭和56年)6月1日以前に

建築確認を受けたかどうかで判断できます。


・耐震構造

耐震構造とは、一戸建て、マンション、 オフィスビルなどの建物が、

ある一定規模までの地震なら、倒壊したりしないように設計された構造のことです。


耐震構造の基準は、建築基準法に定められており、耐震構造と免震構造は機能的に

異なるものです。


この耐震構造の建物は、建築基準法に定められている耐震基準を備えています。


また、耐震構造の建物は、基本的に建物が倒壊することはありませんが、建物の壁等に、

ひび割れが発生する可能性はあります。


・免震構造

免震構造とは、一戸建て、マンション、 オフィスビルなどの建物に地震が直接

伝わらないように建物と地盤の間に積層ゴムやダンパー等の特殊装置を入れた

構造のことです。


免震構造は、揺れそのものを小さくする構造なので、耐震構造と免震構造は

機能的に異なります。


この免震構造を取り入れた建物の地震の際の揺れ方は、耐震構造の建物と異なり、

上層階ほど揺れが激しいということはなく、各階ともに揺れ方が、ほぼ同じになる

ような設計となっています。


また、免震構造を取り入れた建物のメリットとしては、耐震構造の建物と比較して、

建物の壁のひび割れが少ないことなどがあり、免震構造を取り入れた建物のデメリット

としては、免震装置の定期点検などの維持コストが高いことです。


・Is値

Is値とは、建物の耐震強度や建物の耐震安全性を示し耐震診断の際の判断基準となる

数値のことです。


Is値の数値が大きければ大きいほど耐震強度や耐震安全性等の

耐震性が高い建物と判断できます。


ちなみに、新耐震設計基準で設計された建物と旧耐震設計基準で設計された建物では

設計方法が異なるので、建物の共通の何らかの客観的な耐震指標が必要ということ

になり、Is値という耐震指標が活用されるようになりました。


このIs値の正式名称が構造耐震指標で、国土交通省の安全の目安としては、

Is値が0.6以上なっています。


文部科学省では、国公立学校等の施設は、地震発生時の児童や生徒の

安全性を確保する為と、国公立学校等の施設は、被災直後の避難場所として

活用されることを考慮して、Is値が0.7以上が安全の目安となっています。


また、耐震改修促進法等では耐震指標の判定基準をIs値0.6を耐震性能100%と

定めており、Is値0.6未満の建物は耐震補強工事の必要性があるとされています。


震度6から震度7程度の地震に対するIs値の評価は下記の様に定められています。


震度6から震度7程度の地震に対するIs値の評価

・Is値0.6以上・・・倒壊又は崩壊する危険性が低い
・Is値0.3以上0.6未満・・・倒壊又は崩壊する危険性がある
・Is値0.3未満・・・倒壊又は崩壊する危険性が高い


Is値と震度の関係としては下記の通りです。


Is値と震度の関係

・震度5  Is値0.3前後~0.6前後
・震度6  Is値0.6前後~0.8前後
・震度7  Is値0.8前後~1.0前後


・耐震診断

耐震診断とは、耐震性に不安がある建築物の耐震強度を調査し、建物の耐震性を

評価して、建物の耐震補強が必要かどうかを判断することです。


耐震診断では、最初に予備調査をし、その後に現地建物調査をしてIs値を計算して

耐震補強の必要性を判断することになります。


耐震診断費用の相場としては、一戸建て住宅とマンションの場合費では

大きく異なります。


一戸建て木造住宅の場合の耐震診断費用の相場としては、設計図面があるか

どうかでも大きく異なります。


一戸建て木造住宅の場合の耐震診断費用の相場としては、設計図面がある

場合で20万円前後です。


一戸建て木造住宅の耐震診断をする時は、東京都の場合、地域によって違い

はありますが耐震診断補助金が利用できる場合があります。


鉄筋コンクリート造のマンションの耐震診断費用の相場としては、

床面積1㎡当たり2000円前後が多いようです。


建物設計図の有無等によってもマンションの耐震診断費用の相場は

大きく変わる場合があります。


マンションの耐震診断費用で500万円ほど要した例もありますので、

マンションの耐震診断をする時は、マンション管理組合で検討して

耐震診断補助金を活用すべきでしょう。


一般的な、マンションの耐震診断の流れとしては下記の通りです。


耐震診断の流れ

・予備調査(現地目視調査・設計図・建物工事履歴の確認・耐震診断要否方法の検討)
・現地建物調査(設計図と照合・ひび割れや老朽化等の目視調査・材質調査)
・補強の必要性を判断
・耐震補強計画作成
・耐震補強設計
・耐震補強工事


・耐震診断補助金

耐震診断補助金とは、個人等が建物耐震性に不安がある建築物の耐震強度を調査し、

建物の耐震性を評価して、建物の耐震補強が必要かどうかをIs値を計算して

判断する耐震診断をした場合に、国や地方自治体が費用の一部を補填する補助金

のことです。


ちなみに、耐震診断補助金と耐震診断助成金は同じものです。


耐震診断では、最初に予備調査をし、その後に現地建物調査をしてIs値を計算し

耐震補強の必要性を判断することになります。


・耐震改修助成金

耐震改修助成金とは、個人等が建物の耐震性を評価する耐震診断をした結果、

建物のIs値を計算してIs値0.6未満の結果がでて耐震改修工事をした場合に、

国や地方自治体が改修工事費用の一部を補填する必要性があると判断した場合に

利用できる助成金のことです。


ちなみに、耐震改修補助金、耐震改修助成金、耐震補強補助金、耐震補強助成金は

は全て同じもので、各自治体によって呼び方が違うだけです。


また、耐震改修助成金の金額は、各自治体によって異なりますので、

どれくらい耐震改修助成金がでるのかは、各自治体に問い合わせるか、

各自治体のホームページを見ることで確認できます。


・マグニチュード

マグニチュードとは、地震の震源域のエネルギー規模を表す尺度のことです。


マグニチュードが1増えるとエネルギーは約32倍大きくなり、

地球上で起こりえる最大の地震は、マグニチュード10といわれています。


このマグニチュードの英語表記は、magnitudeと表記されるので、マグニチュード

の頭文字を取って、Mと略されることもあります。


地震の単位以外のマグニチュードの意味としては、数量的な大きさや重要度

という意味があります。


・震度

震度とは、地震の揺れる大きさを示す単位のことです。


震度は、日本でよく使われる地震に関する単位です。


また、マグニチュードと震度の違いは、マグニチュードが地震そのもの大きさを

表しているのに対し、震度は、地震の揺れの大きさを表していることです。


気象庁が示している震度階級は下記の通りで、気象庁が示している

震度の最高は7となっています。


気象庁が示している震度階級

・震度0
・震度1
・震度2
・震度3
・震度4
・震度5弱
・震度5強
・震度6弱
・震度6強
・震度7


・ガル

ガルとは、単位時間あたりの速度がどれだけ増加するかを表した単位のことです。


ガルは、地震の揺れる大きさを示す単位でもあります。


このガルの英語表記は、galと表記します。


ちなみに、東日本大震災の時には、宮城県栗原市で2933ガル揺れを記録しており、

巨大人の震源地が活断層の場合は、更に大きなガルを記録する危険性もあるでしょう。


また、震度とガルの関係を下記の通りです。


震度とガルの関係

・震度3 8ガルから25ガル
・震度4 25ガルから80ガル
・震度5 80ガルから250ガル
・震度6 250ガルから400ガル
・震度7 400ガル以上


・カイン

カインとは、地震の震源域の大きさを速度で表わした単位のことです。

カインでは、単位当たりの時間でどれくらい動いたかを示しています。


ちなみに、カインの英語表記は、kineと表記します。