住宅ローン


■住宅ローンとは

・住宅ローン

住宅ローンとは、居住用の住宅を取得するために、銀行や住宅金融支援機構

などの金融機関から融資を受けること借入金のことです。


住宅ローンの種類としては、大きく、フラット35などの固定金利タイプの

住宅ローンと変動金利タイプの住宅ローンに分類することができます。


住宅ローンを組むと、住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)を受けること

ができます。


この住宅ローンの審査項目には様々な項目がありますが、

主な住宅ローンの審査項目は下記の通りです。


主な住宅ローンの審査項目

・現在の年収
・現在の勤務先
・現在の勤務先の勤続年数
・現在の住居(持ち家か借家か)
・現在の借り入れ状況(現在のローン状況)
・サラ金・カードローンの利用経験
・クレジットカードの保有枚数
・現在の年齢
・返済比率


住宅ローンを利用するについて注意しないといけないこととしては、

用途地域によっては、住宅ローンが組めない可能性があることです。


また、住宅ローンの審査は、住宅ローン事前審査と住宅ローン本審査の

2つに分かれています。


最近の住宅ローンは、低金利を背景にして、変動金利タイプの住宅ローンを

選択する人が増えていますが、低金利時に、変動金利タイプの住宅ローンを

選ぶことは、堅実な選択とはいえませんし、将来に大きなリスク要因を

作るようなものです。


ちなみに、住宅ローンには、非提携ローンと提携ローンがあります。


提携ローンは、新築戸建てや新築マンションだけに利用できるのではなく、

不動産仲介会社が銀行と提携ローンの提携を交わしている場合には、

中古住宅の中古戸建てや中古マンションでも提携ローンを利用する

ことができます。


次に、住宅ローンの種類住宅としては、固定金利タイプと変動金利タイプ

がありますが、それぞれのメリット・デメリット下記の通りです。


固定金利タイプの住宅ローンのメリット

・借入期間の返済金額が一定である。
・借入返済額が変化しないのでライフプランが立てやすい


固定金利タイプの住宅ローンのデメリット

・変動金利より金利が高い
・低金利時には、変動金利より借入返済額が多くなる


変動金利タイプの住宅ローンのメリット

・固定金利より金利が低い
・金利低下局面では、借入返済額が少なくなり金利低下の恩恵を受けれる


変動金利タイプの住宅ローンのデメリット

・金利が上がると借入返済額が増加する
・金利が上がった場合、支払総額が増加するので、
ライフプランが立てにくい


ちなみに、過去の住宅ローン金利推移を確認すると、変動金利の住宅ローン

金利推移のデータとしては、1990年代の前半には、住宅ローンの変動金利

は8%台を記録しています。


過去20年間の住宅ローンの変動金利の平均は4.4%です。


固定金利の住宅ローン金利推移のデータとしては、過去の住宅金融公庫の

固定金利の推移を見ると、平成3年には基準金利が5.5%に達していたこと

もありました。


このように、過去の住宅ローン金利推移を見ても、近い将来に住宅ローン金利が

5%になることは、充分考えられるので、住宅ローン破綻を回避するためにも、

無理な住宅ローンを組むべきではありません。


なお、住宅ローンの借り換えの基本としては、低金利時に、変動金利タイプの

住宅ローンから、固定金利タイプの住宅ローンに借り換えすることなので、歴史的な

低金利時期には、可能な限り長期の固定金利タイプ住宅ローンに借り換えすべきです。


・住宅ローン減税

住宅ローン減税とは、住宅ローンを組んでマイホームの購入やリフォームを

した場合に一定の要件を満たした時に、所得税の減税を受けることが出来る

減税制度です。


住宅ローン減税では、住宅ローン残高の最大1%が所得税額から控除されます。


この住宅ローン減税を受けるには、初年度は確定申告をして、2年目以降は

経理部や人事部で対応する年末調整にて住宅ローン減税を受けることになります。


住宅ローン減税(住宅ローン控除)を受けるための条件は下記の通りです。


住宅ローン減税(住宅ローン控除)を受けるための条件

①住宅取得後6カ月以内に入居し、引き続き居住していること
②家屋の床面積(登記面積)が50㎡以上であること
③床面積の2分の1以上が自己の居住用であること
④住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
⑤民間金融機関や住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること
⑥住宅ローン等の償還期間が10年以上で、分割して返済していること
⑦買換えの場合は、下記の特例を受けた場合は適用不可
・3000万円特別控除
・軽減税率
・買換特例


尚、住宅ローン減税を受ける為の必要書類は下記の通りです。


住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)を受ける為の必要書類

・確定申告書(税務署で取得)
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書(税務署で取得)
・金融機関からの借入金残高証明書(金融機関から郵送されてくる)
・住民票(役所で取得・原本が必要)
・不動産登記簿謄本(法務局で取得・原本が必要)
・売買契約書(コピーで可能)
・源泉徴収票(勤務先から取得・原本が必要)


・住宅金融支援機構

住宅金融支援機構とは、2007年4月1日に発足した、住宅金融公庫の業務を

継承している独立行政法人のことです。


住宅金融支援機構は、住宅金融等の業務を行うことを目的とした独立行政法人で、

住宅金融支援機構の所管省庁は、国土交通省と財務省です。


この住宅金融支援機構が提供している主力商品が、長期固定金利住宅ローンの

フラット35です。


また、住宅金融支援機構からの住宅ローン借入限度額は、原則として、

物件価格の80%までとなっています。


住宅金融支援機構のフラット35を利用する際は、物件価格の20%の頭金と

物件購入の為の諸費用の現金は準備しておく必要があります。


ちなみに、銀行の住宅ローンの審査ポイントは人であり、住宅金融支援機構の

住宅ローンの審査ポイントは物件なので、銀行と異なり、住宅金融支援機構の

住宅ローンの審査には、勤続年数審査はないようです。


住宅金融支援機構のフラット35を利用する際の主な諸費用としては下記の通りです。


住宅金融支援機構のフラット35を利用する際の主な諸費用

・融資手数料
・団体信用生命保険(団信)の保険料
・信用保証料
・火災保険料・地震保険料


尚、住宅金融支援機構から借り入れをしている場合の、一般的な任意売却

手順や流れは下記の通りです。


住宅金融支援機構の一般的な任意売却の手順や流れ

①住宅ローン延滞や住宅ローン滞納の発生

②住宅金融支援機構の窓口銀行から督促の電話が来たり郵便が届く

③住宅金融支援機構と交渉する為に、弁護士・司法書士・不動産仲介会社などから、
仲介会社を選定する。

④住宅金融支援機構へ任意売却に関する書類を提出する。

⑤弁護士・司法書士・不動産仲介会社などの仲介会社が、住宅金融支援機構に
販売価格を確認する。

⑥販売価格決定後、不動産仲介会社と専任媒介契約の締結をする。

⑦宅地建物取引業者は、不動産業者が物件確認をする不動産流通機構のレインズや
自社のHP、ヤフー不動産などに物件を登録し売却活動がはじまる。

⑧不動産の買い手が現れて、住宅金融支援機構から売却金額の同意を得たら、
不動産売買契約を締結する。

⑨債権者である、住宅金融支援機構と残債務の支払計画を決定する。

⑩引っ越しをした後に、決済・所有権移転をする。

⑪住宅ローンからの解放と新生活のスタート


※最短で数年後には、新しいマイホームを購入することも可能です。

※住宅金融支援機構から借りた住宅ローンを延滞した場合に送付され
てくる書類の一覧は下記の通りです。

住宅金融支援機構から借りた住宅ローンを延滞した場合に送付されてくる書類の一覧

・督促状
・住宅金融支援機構からのご提案
・催告書
・来所依頼状
・再度のご連絡
・最終通告書
・期限の利益の喪失予告
・期限の利益の喪失
・代位弁済通知
・任意売却のお知らせ
・任意売却のパンフレット
・任意売却意志のご確認
・任意売却に関する申出書
・訴訟手続移行通知状
・競売申立予告のご通知


■住宅ローンを借りるまでの手続き

・住宅ローン事前審査

住宅ローン事前審査とは、一戸建てやマンションなどのマイホームを

購入する前に金融機関が申込者の年収・勤務先・勤務年数・借入状況などを

基に融資審査をすることです。


住宅ローン事前審査は、借入可能な住宅ローンの額を事前に把握する為

にも必要な審査です。


住宅ローン事前審査を受けて、借入可能額が判明すればマイホームを

購入の資金計画を立てることができます。


また、住宅ローン事前審査において最も重要な審査項目が返済比率です。


返済比率とは、住宅ローンの年間返済額の年収に対する割合のことです。


この返済比率の目安としては25%未満が理想であり、返済比率が35%を

越えてくると住宅ローン事前審査に落ちる可能性が高くなります。


住宅ローン事前審査の審査結果の種類としては、「承認」、「本審査へ」、

「否決」の3種類となります。


「承認」の結果が出た場合は、本審査もほぼ通ることを意味します。


「本審査へ」の結果が出た場合は、本審査での審査結果次第を意味します。


「否決」の結果が出た場合は、審査に落ちたことを意味しています。


住宅ローン事前審査の必要書類は下記の通りです。


住宅ローン事前審査の必要書類

・住宅ローン事前審査申込書
・本人確認書類(運転免許証・パスポート)
・源泉徴収票・住民税課税決定通知書・課税証明などの収入証明書類(所得証明書類)
・決算報告書(経営者や自営業の場合)


住宅ローン事前審査では、自己資金割合も重要視されています。


極端に、自己資金割合が低い(頭金が少ない)場合は、最悪、住宅ローン事前審査に

落ちたり、希望の金額を借りることができない場合もあります。


返済比率は、年収が少ないほど低めに審査されることが多いので注意が必要で、

住宅ローン事前審査における返済比率の計算式は下記の通りです。


返済比率の計算式

返済比率=年間返済額÷税込年収×100


尚、給与収入の変動が大きい自営業者等の経営者が、住宅ローン事前審査を

受ける場合は、銀行等は、直近の3年間の平均年収を見ると同時に、その直近

3年間で極端に低い収入の年がないかどうかもチェックします。


更に、会社の決算報告書を3期分確認し会社の経営状態や会社の規模等も

チェックしていますので、住宅ローンを組もうと考えている自営業者等の

経営者の方は、節税対策の為に、自分の給料を極端に低くしたり、会社の

利益が赤字にならないように気をつける必要があるでしょう。


・住宅ローン本審査

住宅ローン本審査とは、一戸建てやマンションなどのマイホームの売買契約

をした後に保証会社が申込者の年収・勤務先・勤務年数・借入状況・物件など

を基に融資審査をすることです。


住宅ローン本審査期間は、一般的に、3週間~4週間程度はかかります。


この住宅ローン本審査期間は、提携ローンを利用した場合は、

一週間程度の審査期間となります。


非提携ローンを利用した場合は、3週間~4週間程度の審査期間となります。


また、住宅ローン本審査において最も重要な審査項目が返済比率です。


住宅ローン本審査の必要書類は下記の通りです。


住宅ローン本審査の必要書類

・住宅ローン本審査申込書
・売買契約書・重要事項説明書・不動産登記簿謄本・物件概要書・公図
・本人確認書類(運転免許証・パスポート)
・源泉徴収票・課税通知書・課税証明などの収入証明書類(所得証明書類)


ちなみに、住宅ローン事前審査に通って、住宅ローン本審査で通らないケース

は滅多にありません。


住宅ローン事前審査に通って、住宅ローン本審査で通らない場合としては、

住宅ローン事前審査時は、クレジットや無担保ローンの借入状況については、

本人の申告に基づき審査をします。


しかし、住宅ローン本審査では、信用照会をして審査をすることになるので、

クレジットや無担保ローンの借入状況に関して、本人の申告金額と信用照会

の金額が異なる時は、住宅ローン本審査に通らないケースがあります。


■住宅ローンの種類とローン条項

・提携ローン

提携ローンとは、不動産仲介会社と銀行が提携して、買主に住宅ローンを提供する

融資の方法のことです。


提携ローン以外の住宅ローンは、非提携ローンと呼ばれています。


提携ローンの特徴は、金利が低いことと比較的審査が緩く借りやすいことです。


この提携ローンの審査期間は、非提携ローンと比較して非常に短いのが一般的です。


提携ローンを利用する場合の住宅ローン事前審査期間は、最短で、

事前審査申し込み日の当日、遅くても二三日で審査結果が明らかとなります。


提携ローンを利用する場合の住宅ローン本審査期間は、

1週間前後で審査結果が判明します。


提携ローンのメリットと提携ローンのデメリットには下記のような事項があります。


提携ローンのメリット

・住宅ローン審査に通りやすいということ
・金利が優遇(優遇金利)されていること
・借入手続きが簡単なこと
・審査時間が短いこと
・自己資金(頭金)が少ない人でも住宅ローンがくめること
・融資限度額が物件価格の90%~100%まで可能なこと


提携ローンのデメリット

・借入が多くなりすぎるリスクがあること
・金融機関と不動産会社の両方に事務手数料を支払う可能性があること
・買主が自ら金融機関を選べないこと


住宅ローンを組む場合には、住宅ローン保証料というマイホーム購入の

諸費用が発生しますが、提携ローンでは、保証料が不要なので、マイホーム購入

の諸費用を抑えることができ、手持ち資金が少ない人にとっては、住宅の資金計画

も立てやすいといえます。


また、提携ローンでは、大幅な優遇金利を設定しているケースが多いので、

毎月の返済額を軽減することが可能です。


尚、提携ローンを利用した場合、通常の事務手数料のほかに、ローン斡旋事務手数料

やローン取扱手数料の名目で手数料が発生するケースがありますので要注意です。


・非提携ローン

非提携ローンとは、マイホームを購入する個人が、銀行などの金融機関と取引を

することにより、銀行などの金融機関から直接融資を受ける住宅ローンのことです。


非提携ローンを選択した場合は、自分に合った住宅ローンを選ぶことができます。


この非提携ローンを利用する場合は、住宅ローン保証料というマイホーム購入の

諸費用が発生します。


非提携ローンのメリットと非提携ローンのデメリットには下記のような

事項があります。


非提携ローンのメリット

・さまざまな金融機関の住宅ローンの中から選ぶことができる
・ライフプランに沿った住宅ローンを選択できる


非提携ローンのデメリット

・提携ローンより金利が高くなる
・提携ローンより頭金が多く必要になる
・事前審査や本審査の時間がかかる


非提携ローンを利用した場合は、提携ローン利用時に発生する、

ローン斡旋事務手数料やローン取扱手数料などはなく、

通常の事務手数料のみとなっています。


・親子ローン

親子ローンとは、一戸建てや中古マンションなどの不動産を購入する際に親子で

ローンを組んで返済するスタイルの住宅ローンのことです。


親子ローンのメリットとしては、1人でローンを組むより、借入金額を増やせたり、

返済期間を長くすることがてきることです。


親子ローンには、親子リレーローンと親子ペアローンがあります。


親子で住宅ローンを組んで二世帯住宅を建てることを検討する際に最初に考える

ことは、親子ローンの親子リレーローンと親子ペアローンのどちらを利用するの

か決定することです。


・親子リレーローン

親子リレーローンとは、親が一戸建てや中古マンションなどの不動産を購入する

際に組んだ住宅ローンを、子供が引き継いで返済する住宅ローンである親子ローン

の1つの種類です。


親子リレーローンのメリットは、親が高齢でも子供が年齢制限内なら借入ができる

ことです。


住宅ローンの申込資格の1つに、申込者の年令が申込時に60歳以下で且つ完済時の

年令が70歳から80歳であるという年齢制限があるのですが、親子リレーローンでは、

親が高齢でも子供が年齢制限内なら申込が可能なのです。


また、親子リレーローンの条件としては、子供が連帯債務者になること、子供にも

安定した収入があること、購入する物件に同居するか同居が確実なこと等があります。


住宅金融支援機構の親子リレーローンの条件としては、親の年齢が申込時に70歳以上

でも可能で、後継者の申込時の年令により返済期間を設定できます。


親子リレーローンの後継者の条件は、申込本人の子孫等(申し込み本人の直系卑属)、

申込時の年齢が70歳未満、連帯債務者になることができるなどがあります。


ちなみに、通常の住宅ローンを利用する場合に、申込時の年令が55才の場合は、

返済期間は最長14年となります。


また、親子リレーローンのメリットと親子リレーローンのデメリットは

下記の通りです。


親子リレーローンのメリット

・親が高齢でも住宅ローンを組むことができる
・親子2代で住宅ローンを返済していくので、返済期間が長く組める


親子リレーローンのデメリット

・住宅ローン控除の適用は返済者のみであること
・後継者の共有持分は2分の1が上限であること


親子リレーローンの注意点としては、団体信用生命保険の加入者は原則として

子供になりますので、親が亡くなった場合でも住宅ローンは全額残ることになります。


尚、親子リレーローンの持分の決め方としては、住宅ローンの負担割合と

することが基本となります。


ちなみに、親子リレーローンの場合も、親と子の双方が住宅ローン返済をしている

場合は、親と子の双方が住宅ローン減税を受けることができます。


当初の住宅ローンを親が全額返済していた場合に、親が退職することで収入も

無くなるので、子供にローンの返済が引き継がれた場合については、その子供は

住宅ローン控除を受けることができないので注意が必要です。


・親子ペアローン

親子ペアローンとは、一つの一戸建てや中古マンションなどの不動産

について親子が別々に住宅ローンを組んで返済する住宅ローンの親子ローン

の1つの種類です。


親子ペアローンを利用する場合でも、親子双方が団体信用生命保険

に加入する必要がありますが、万が一親か子のいずれかが亡くなった場合は、

住宅ローンが弁済されるのは亡くなった方の債務だけとなります。


親子ペアローンのメリットと親子ペアローンのデメリットは下記の通りです。


親子ペアローンのメリット

・親子双方が固定資産税の軽減を受けられる
・親子双方が住宅ローン減税を受けることができる
・親子の収入を収入合算するので借入可能額が増加すること


親子ペアローンのデメリット

・区分登記条件を満たす為に2世帯住宅の構造と機能が必要になる
・ローン事務手数料などの諸費用が増加する。


・フラット35

フラット35とは、金利が変わらない、最長35年の長期固定金利の

住宅ローンのことです。


フラット35は、住宅金融支援機構と銀行やノンバンクなどの民間金融機関

が提供している商品です。


フラット35では、住宅ローン保証料や借り入れした後の、繰上げ返済手数料も

無料となっています。


このフラット35は固定金利のため、住宅ローンの返済額が確定しているので、

金利の変動リスクが無く、長期のライフプランを立てやすいメリットがある

住宅ローンです。


フラット35の審査期間としては、おおよそ1ヶ月ぐらいです。


フラット35の審査時間が短くなる場合は、ローンが通らない場合が多いようなので、

フラット35の審査結果が速く判明する場合は、悪い結果が多い傾向があるようです。


また、各金融機関のフラット35を比較すれば分かるのですが、各金融機関に

よって微妙に商品内容が異なり、実際の返済金額が数十万円から数百万円も

変わってくる場合がありますので、フラット35の利用をする場合は、各金融機関

のフラット35を比較する必要があります。


尚、フラット35sとは、省エネルギーや耐震基準などの特定要件を満たす住宅を

購入する場合に利用できる長期固定金利の住宅ローンのことです。


※フラット35を利用する場合の返済比率は、平成19年10月1日を境にして
下記のようになっています。


平成19年10月1日までのフラット35の返済比率(利用条件)

・300万円未満が25%以内
・300万円以上400万円未が30%以内
・400万円以上700万円未満が35%以内
・700万円以上が40%以内


平成19年10月1日以降のフラット35の返済比率(利用条件)

・400万円未満が30%以内
・400万円以上が35%以内


・団体信用生命保険

団体信用生命保険とは、一戸建てや中古マンションなどの不動産を

住宅ローンを利用して購入した場合に、銀行などの金融機関が加入を

義務付けている保険のことです。


団体信用生命保険に加入していると、ローンの返済途中に加入者が

死亡した場合は、残債を保険会社が支払う仕組みになっています。


団体信用生命保険は、一般的に、団信と呼ばれています。


この団体信用生命保険の審査基準は、一般的な生命保険と比較して非常に

緩いのですが、審査基準が緩い反面、保険料は、一般的な生命保険と比べて

高くなっています。


また、団体信用生命保険の加入条件としては、3ヶ月以内の医療を受けた内容、

数年以内の手術等の有無、現在の健康状態などが、審査基準を満たしている

のかが加入条件となります。


もし、こられの事項に関して虚偽の告知をしていた場合は、団体信用生命保険

の免責に該当し告知義務違反にも該当する為、仮に、住宅ローンの返済途中に

死亡した場合でも、保険が支払われず住宅ローンの残債が残ってしまう場合が

あります。


住宅金融支援機構のフラット35を利用する場合は、団体信用生命保険の加入は

任意なので、保険に加入できない人や保険の必要性が無い人は、住宅金融支援機構

にて住宅ローンを組めば、団体信用生命保険に加入する必要はありません。


尚、住宅金融支援機構のフラット35などの団体信用生命保険では、がん・

急性心筋梗塞・脳卒中の3大疾病を発病して一定条件を満たした場合は住宅ローン

の残債が弁済される商品があります。


ちなみに、不動産仲介会社の住宅購入を希望する奥さんへの営業トークは、

下記のような内容が一般的です。


「賃貸の場合は、旦那さんが亡くなっても、現在住んでいる家に無償で暮らすこと

はできませんが、マイホームを購入していれば、仮に、旦那さんが死亡した場合でも、

団体信用生命保険の保険金で住宅ローンの残債が返済されますので、万が一のことが

起こった時でも、家は残るので安心ですよ」


不動産仲介会社は、上記のような内容を、奥さんに話して契約を迫ることが

多いようです。


・ステップ返済

ステップ返済とは、マイホームを購入する為に組んだ住宅ローンの返済期間の

最初の5年~10年くらいの間は返済金額が少なく、ある一定時点を経過すると

急激に返済金額が増加する返済方法のことです。


住宅ローンのステップ返済を選択することは、住宅ローン破綻の可能性を

高める危険な決定といえます。


このステップ返済のメリットを享受できるような人は、これから当分の間

収入が増えていく可能性が高い若年者等であるので、これから先、収入の伸び

が期待できない人が、ステップ返済を選択することは自殺行為といえます。


また、ステップ返済を利用した多くの人が、返済に行き詰まりローン破綻し

自己破産者が急増したことで社会問題化しましたが、そのような問題が

起こったことにより、2000年に住宅金融支援機構のゆとり返済(ゆとりローン)

と年金住宅融資のステップ返済(ステップローン)は廃止されました。


尚、ステップ返済のような住宅ローンを組むことは、将来、マイホームを

任意売却せざる負えなくなったり、マイホームが、競売物件となってしまう

事態に陥る可能性を高めることになります。


ステップ返済のような返済方法を選択しないと購入できない様なマイホームは

身の丈に合った自宅ではありません。


ちなみに、このステップ返済は、2008年の金融危機の引き金ともなった

サブプライムローンの日本版ともいえるような返済方法です。


・オーバーローン

オーバーローンとは、一戸建てやマンションなどのマイホームを購入する際

に利用した住宅ローン残高が不動産の時価を上回っている状態のことを

意味しています。


オーバーローンの状態になるケースとしては、マイホーム購入時に、

住宅価格以上に住宅ローンを組んでいるか、住宅購入後に、不動産市況が

下落する場合があります。


このオーバーローンになっているマイホームを売却する際は、銀行などの

債権者から担保権抹消の承認をえなければ、売却することは不可能です。


このような担保権抹消の承認をえる行為などが、任意売却をする際の最も

重要なプロセスであり、オーバーローンの住宅を任意売却する場合は、

債務者と債権者の間に不動産仲介会社などの仲介者が入ります。


また、頭金0円でも、110%ローンなどを利用してオーバーローンを組むこと

ができれば、全くお金がない人でも、マイホームを購入することは可能です。


オーバーローンの同時廃止とは、住宅ローン残高が物件査定額の1.5倍以上

のオーバーローンの状態になっており且つ、他に資産がない場合は、

破産手続開始決定と同時に破産手続きが終了となることです。


尚、個人民事再生とは、自己破産と異なり、オーバーローンの住宅である

土地や建物などの不動産を処分せずに、債務整理ができる方法です。


・住宅ローンつなぎ融資

住宅ローンつなぎ融資とは、マイホームを購入する為の頭金や手付金などの資金を

用意できない場合に一時的に借入をして、住宅ローンが実行された時に一括返済する

ローンのことです。


住宅ローンつなぎ融資は、融資の手続きが別途必要になり、金利も余計に支払

が発生します。


この住宅ローンつなぎ融資を利用する場合としては、自己資金がほとんどない為に、

マイホームの物件価格の100%を住宅ローンで組む場合や、マイホームの物件価格と

購入諸費用まで含めた110%を住宅ローンで組む場合に利用されています。


また、住宅ローンつなぎ融資を利用すると、住宅ローンが実行されるまで

金利が発生することになります。


住宅ローンつなぎ融資を借りている期間を短縮する為にも、マイホームの引き渡し

までの期間を短くする必要がありますので、非提携ローンを利用するのではなく、

提携ローンなどが利用できる不動産仲介会社を利用することも検討するべきです。


尚、住宅ローンつなぎ融資は、銀行だけでなく、ノンバンクも利用することが

できますので、最も条件の良い金融機関を選択するべきです。


ただし、住宅ローンつなぎ融資を借りる金融機関の選択に時間をかけすぎると、

肝心な物件が売れてしまう可能性もありますので注意が必要です。


・ローン条項

ローン条項とは、買主が住宅ローンを利用してマイホームを購入する際に、

買主のローンが成立しなかった場合は、無条件で白紙契約とする旨を

契約条項に定めた特約事項のことです。


ローン条項は、ほとんどの不動産売買契約で付帯されている条項の一つ

でもあります。


ローン条項には、ローン条項期限を明示しておくことが一般的で、

ローン条項は、ローン特約や融資利用の特約とも呼ばれています。


このローン条項は、土地や建物などの不動産の売買契約をした後に、

手付金を没収されることなく解約できる仕組みなので、融資が不承認で、

資金繰りに支障をきたさない為にも、融資を利用して不動産を購入する場合は、

必ず契約条項に定めるべきものです。


また、個人が不動産の売買契約をする前には、必ず住宅ローンの事前審査

を行いますが、この住宅ローンの事前審査が問題なくても、住宅ローンの

本審査にて、融資が承認されないケースも少なからずありますので、

個人がマイホームを購入する時にも、必ず不動産売買契約には住宅ローン条項

を盛り込む必要があるわけです。


住宅ローン条項の場合に重要になる項目としては、住宅ローン条項の期間を

何時までにするのかということと、住宅ローンを組む金融機関や金利などの

返済条件などがあります。


不動産を買う側の買主は、最悪の事態を想定して出来るだけ有利な条件で

契約解除ができる内容とすべきですし、不動産を売る側の売主は、

簡単に住宅ローン条項でキャンセルされない内容とすべきでしょう。


尚、住宅ローン条項の場合、買主が必要書類の提出を怠るなどの一方的に

買主の非がある場合には、住宅ローン条項を適用して不動産売買契約を

解除できないケースもありますので注意が必要です。


■住宅ローンが払えなくなったら

・住宅ローンが払えなくなったら

住宅ローンが払えなくなったら、あるいは、住宅ローンの返済に行き詰ったら、

マイホームに対する拘りを一切捨てて早期に売却をするべきです。


もし、住宅ローンが払えなくなって、カードローンなどの借り入れにより、

住宅ローンの返済を続けても、最終的には、競売という最悪の事態を招く

可能性があります。


この住宅ローンが払えなくなった場合、最初に考えるべきことは、

マイホームを売却して、住宅ローンの残債務を全額返済出来るかどうかです。


マイホームを売却して、住宅ローンの残債務を全額返済出来る場合は、

通常のマイホームの売却になりますが、マイホームを売却しても、

住宅ローンの残債務を全額返済出来ない場合は、任意売却という売却手段を

取らざるおえません。


ちなみに、任意売却とは、金融機関などの債権者の合意のうえで不動産を売り、

返済できない債務を残したまま抵当権などを解除してもらう債務整理の方法で、

一般的に、任意売却をする場合は、債務者と債権者の間に不動産会社などの

仲介者が入ります。


また、住宅ローンを滞納したり、住宅ローンが払えなくなったら、一般的に、

銀行の場合、3ヶ月間住宅ローンの返済が滞ると、銀行から住宅ローンの一括返済

を求められます。


住宅金融支援機構の場合、6ヶ月間住宅ローンの返済が滞ると、

住宅金融支援機構から住宅ローンの一括返済を求められます。


このような事態に陥ると、競売になるのも時間の問題なので、住宅ローンを滞納

したり、住宅ローンが払えなくなったり、住宅ローンの返済が苦しくなったら、

無理に、他社からのカードローンなどの借り入れで、住宅ローンの返済をする前に、

銀行や住宅金融支援機構に相談をするべきです。


尚、住宅ローン滞納や住宅ローン返済の相談を、銀行や住宅金融支援機構が受けた場合、

債務者の状況によっては、住宅ローンの固定金利や変動金利の利率を引き下げて、

一定期間の支払いを金利の支払いだけにしてくれたり、借入期間を10年から20年ぐらい

延長してくれる場合もあります。


・住宅ローン破綻

住宅ローン破綻とは、返済比率に無理がある住宅ローンを組んでいたり、

リストラにあったり、給料・年収が下がったり、病気による入院などの理由

により住宅ローンが払えなくなってしまった状態のことです。


住宅ローン破綻に陥ると、自宅を任意売却することになったり

マイホームが競売となってしまう可能性が高くなります。


この住宅ローン破綻を起こす要因のトップは、オーバーローンなどにより

無理な住宅ローンを組んだことです。


特に、ステップローンやゆとりローンの住宅ローンを組んだ人が住宅ローン

破綻を起こす割合が高くなっています。


また、住宅ローン破綻を起こすと、任意売却により債務を整理することが一般的です。


尚、住宅ローン破綻を起こした場合の最悪のケースは、マイホームが競売物件と

なってしまうことであり、競売物件とは、住宅ローンを組んで購入した一戸建てや

マンションなどが、借入金の返済が滞ったことで、銀行などの金融機関が裁判所を

通して、その物件の差押えをして、裁判所から売りに出されている物件のことです。