地盤


■地盤


地盤とは、地殻の表層部からおよそ地下100mまでの深さの部分である地層

の表層部分のことです。


地盤は、一戸建てやマンション等の建物を建てる場合に関係し、欠陥住宅に関する

統計によると、構造的欠陥の中で最も多い原因は、地盤に関することになっています。


また、立川断層などの活断層の周辺で、中古戸建てや中古マンションを購入したり、

マイホームを建てることは避けるべきです。


ちなみに、政治において地盤と使用される場合は、人脈のことを指しています。


この地盤の種類を大別すると、自然地盤と人工地盤や軟弱地盤と硬質地盤に

分類できます。


最近、不動産の契約において、人工地盤に関するトラブルが増えていますが、

基本的な地盤に関しては重要事項説明書の説明範囲には該当しません。


仮に、人工地盤と知らされずに契約をした場合でも、必ず、不動産契約を

白紙キャンセルや白紙解約できるとは限りません。


契約をする前に、地盤調査をして地盤改良してもらうか、契約の特約事項に、

人工地盤であったことが契約後判明した場合は、白紙キャンセルや白紙解約できる

旨の特約条項を入れてもらう方がよいでしょう。


ちなみに、東京23区の城南地区は、地盤のしっかりした地域です。


地盤が原因となっているトラブルの事例としては、下記の通りです。


・切土地盤にマイホームを建てたが、地盤沈下して建物が傾いたケース

・軟弱地盤である地域に盛土地盤でマイホームを建てたが、荷重が集中した部分
が沈下して家が傾いたケース

・近隣の川の水位が下がり、その影響で地下水位も下がったため、地盤沈下して建物
が傾いたケース

・布基礎よりべた基礎の方が安心なため、ベタ基礎を採用したが、ベタ基礎は布基礎に
比較すると遥かに重量があるので、その重みで地盤沈下したケース


また、建築基準法に基づく地盤の種類としては、第1種地盤、第2種地盤、

第3種地盤です。


東京23区内でマイホームを購入する際に、しっかりとした地盤の地域を探す為には、

東京の埋立地の歴史を知る必要があります。


東京の地域で埋め立てが始まった時期としては、江戸時代初期の1600年初頭と

いわれています。


最初に、現在の日比谷近辺の埋め立てからはじまり、墨田川に沿って盛んに埋め立て

が行われた結果、東京の都心では、東京23区の中央区のかなりな部分の地域や中央区

に接している江東区の門前仲町、永代、越中島、木場等の大半の部分が埋め立ての

結果できた地域です。


これらの江東区や墨田区等の東京の下町と呼ばれている地盤は、

三角州性で沖積低地地盤といわれています。


これらの地域は、軟弱な泥や沖積層である砂層が厚く堆積しており縄文時代には

海だったので、建物を建てるのには適さない地盤であると考えられています。


なお、地盤の強度・地層の硬軟・地盤の固さなどを示す数値のことを

N値と呼んでいます。


ちなみに、企業において、本社ビルや工場の建築工事の際の地盤調査対応業務は、

総務部の役割です。


■地盤の種類

・自然地盤

自然地盤とは、長年の時間の経過とともに自然に出来あがった地盤のことです。


自然地盤を大別すると軟弱地盤と硬質地盤に分類できます。


・軟弱地盤

軟弱地盤とは、泥や多量の水を含んだ柔らかい砂から成る粘土層や有機質の

地盤である自然地盤のことです。


・硬質地盤

硬質地盤とは、山地や丘陵地などの台地を構成する地盤である自然地盤のことです。


・人工地盤

人工地盤とは、人間が人工的に作り出した地盤のことです。


人工地盤の種類としては、盛土地盤、切土地盤、捨て土地盤に分類できます。


・盛土地盤

盛土地盤とは、地面に土を付け足し平坦化した地盤である人工地盤のことです。


・切土地盤

切土地盤とは、丘陵地に建物を建てる際に、丘陵地の斜面を削って平らにした

地盤である人工地盤のことです。


・捨て土地盤

捨て土地盤とは、丘陵地の斜面等を削って出た土砂や岩塊を何も加工せず

そのまま使用した地盤である人工地盤のことです。


・第1種地盤

第1種地盤とは、東京の山の手台地に見られるような、岩盤、硬質砂れき層、

第三紀層以前の地層によって構成されている建築基準法に基づく地盤のことです。


・第2種地盤

第2種地盤とは、建築基準法に基づく 第1種地盤と第3種地盤以外の地盤のことです。


・第3種地盤

第3種地盤とは、 東京の墨田区や江東区等の下町に見られるような、腐植土、泥土、

沖積層によって構成されている建築基準法に基づく地盤のことです。


・表層地盤

表層地盤とは、地表面直下100mまでの深さの部分に分布する地盤のことです。


・支持層

支持層とは、建物などの構造物の重さを支えることができる硬くて頑丈な地盤です。


支持層は、N値が50以上の地層が5メートル以上続いたところと定義されています。


支持層は、住まいの基礎工事をする際に杭基礎の支持杭の基礎を利用する際に

建物の荷重を支える地層として利用されています。


・平行成層地盤

平行成層地盤とは、二つの異なる地層が上下に安定し並行して分布している

地盤のことです。


平行成層地盤は、自由地盤とも呼ばれています。


・背後地盤

背後地盤とは、対象とする地盤の背後である後方に位置する地盤のことです。


・砂州

砂州とは、土粒子が沿岸流等の自然現象により運搬されて堆積して形成されたものです。


砂州は、地震が発生した時は、液状化が発生する可能性があります。


・三角州

三角州とは、河水の運搬してきた土粒子等が河川の河口に堆積して形成されたことです。


三角州は、砂や粘土などが多いこともあり、軟弱な地盤となっています。


・平均地盤面

平均地盤面とは、建物が周囲の地面と接している面の平均の高さのことです。


建築基準法上は、地面が、凸凹であったり、地面が傾斜地である場合には、

平均の高さを計算する必要があります。


・表層地盤のゆれやすさ全国マップ

表層地盤のゆれやすさ全国マップとは、内閣府が全国の表層地盤のゆれやすさを

公表している地図のことです。


表層地盤のゆれやすさは、マグニチュードや震度が同じであっても、表層地盤の違い

によって、地震による揺れ方が異なりますので、注意喚起を促す意味で、このマップ

が公表されています。


■地層の種類

・地層

地層とは、レキ・砂・粘土・火山灰・岩石・土等が流れる水のはたらきや風等の

自然現象により運搬されて堆積してできた土壌の下にある層状のしまもように

みえるたい積物のことです。


地層がどのような状態であるのかにより、地盤の固さが異なります。


地層の状態がどのようになっているのかを示した性質のことを地質と呼んでいます。


地層の種類としては、埋立層、沖積層、洪積層、新第三紀層、第三紀層があります。
 

地層の分類としては、単層、部層、層、亜層群、層群、超層群があります。


・単層

単層とは、比較的均質な構成物からなる地層としてはそれ以上区分できない

1枚の地層のことです。


・部層

部層とは、層とも呼ばれている部分をやや細かくした地層のことです。


・層

層とは、累層とも呼ばれている層の基本単元の地層のことです。


・亜層群

亜層群とは、複数の層である層群をいくつかの部分に分割する場合の地層のことです。


・層群

層群とは、複数の層を含んだ地層が集合した地層のことです。


・超層群

超層群とは、複数の層群を含んだ地層が集合した地層のことです。


・埋立層

埋立層とは、人間が人工的に作り出した埋め立てによる地層のことです。


・沖積層

沖積層とは、約1万年前から現在までに形成された軟弱地盤と呼ばれる地層のことです。


・洪積層

洪積層とは、約1万年前~約170万年前の最終氷期以前に堆積した地層のことです。


洪積層は、建物の基礎を支持するには良好な地盤といわれています。


・新第三紀層

新第三紀層とは、約170万年前~約2350万年前に形成された地層のことです。

新第三紀層は、建物の基礎を支持するには、かなり良好な地盤といわれています。


・第三紀層

第三紀層とは、約2350万年前~約7千万年前までに形成された地層のことです。


第三紀層は、建物の基礎を支持するには、極めて良好な地盤といわれています。


・関東ローム層

関東ローム層とは、関東地方の台地の表層を構成する数万年から数十万年にわたり

降り積もった火山灰が風化した赤褐色の地層のことです。


関東ローム層は、火山灰質粘性土とも呼ばれています。


この関東ローム層の種類には、立川ローム層、武蔵野ローム層、

下末吉ローム層があります。


・立川ローム層

立川ローム層とは、立川地域に堆積した関東ローム層の地層のことです。


立川ローム層は、住まいを建てるのに適した地域といえます。


・武蔵野ローム層

武蔵野ローム層とは、武蔵野台地に堆積した関東ローム層の地層のことです。


武蔵野ローム層は、住まいを建てるのに適した地域といえます。


・下末吉ローム層

下末吉ローム層とは、下末吉地域に堆積した関東ローム層の地層のことです。


下末吉ローム層は、住まいを建てるのに適した地域といえます。


・武蔵野砂礫層

武蔵野砂礫層とは、地表から約7mから約10m前後の深さに位置する地層のことです。


武蔵野砂礫層以外の武蔵野台地の地層を上から順番にあげると、上部東京層、

東京礫層、下部東京層、上総層群となっています。


・上部東京層

上部東京層とは、地表から約10mから約20m前後の深さに位置する地層のことです。


・東京礫層

東京礫層とは、地表から約20m~40mの深さの位置にある地層のことです。


・下部東京層

下部東京層とは、東京礫層より更に深い位置にある地層のことです。


・上総層群

上総層群とは、下部東京層より更に深い位置にある地層のことです。


■断層の種類

・断層

断層とは、地震の発生によって岩盤に力が加わることにより生じる、

「ずれ」や「割れ目」のことです。


断層の種類には、活断層、震源断層、地震断層などがあります。


この断層は、断層が動く方向を基準にして、正断層、逆断層、横ずれ断層

に大別することができます。


断層のずれ方の違いを基準にする場合は、縦ずれ断層、横ずれ断層、

斜めずれ断層に分類することができます。


断層のずれや割れ目ができる原因には広域応力場(引張応力場・圧縮応力場)が

影響していると推定されています。


・立川断層

立川断層とは、政府が、巨大地震の発生により将来強い揺れが襲う可能性が

あると想定している全国要警戒7活断層の中に入っている断層のことです。


立川断層帯の位置は地図上で見ると関東山地東部の入間郡や飯能市から

武蔵野台地西部の立川市を横切り府中市まで続く位置関係となっています。


この立川断層帯は、全長約33kmとなっており、東京のベッドタウンとも

いうべき地域の直下にあることから、政府が全国要警戒7活断層の1つに

指定しています。


政府が全国要警戒7活断層の指定している条件は、首都直下型地震を含めた

将来強い揺れに見舞われる可能性が高い地域で且つ、周辺人口が約50万人以上

の地域です。


これらの地域は重点調査する地域になっています。


また、立川断層帯は、政府の地震調査委員会によると、東日本大震災の影響に

より地震の発生確率が高まっていると公表されています。


立川断層帯を震源とする地震の規模はマグニチュード7.4、震度6強の揺れが

想定されています。


なお、立川断層帯以外の主要な断層としては、山崎断層帯、上町断層帯、双葉断層、

三浦半島断層、糸魚川-静岡構造線断層帯、六甲・淡路島断層帯、 中央構造線断層帯、

長尾断層帯などがあります。


・震源断層

震源断層とは、地震の発生源となってる断層のことです。


・地震断層

地震断層とは、地震の発生に伴い地表にあらわれる、地表の「ずれ」や

「割れ目」のことです。


この地震断層は、一般的に、震源断層の一番上にできる現象です。


・縦ずれ断層

縦ずれ断層とは、地震の発生に伴い発生する「ずれ」が、上下の方向に

起きている断層のことです。


この縦ずれ断層には、正断層と逆断層があります。


・正断層

正断層とは、地震の発生に伴い発生する「ずれ」が、上側の岩盤が下側の岩盤より

ずり落ちてしまった断層のことです。


この正断層は、縦ずれ断層の種類の1つです。


・逆断層

逆断層とは、地震の発生に伴い発生する「ずれ」が、上側の岩盤が下側の岩盤より

ずり上がったてしまった断層のことです。


この逆断層は、縦ずれ断層の種類の1つです。


・横ずれ断層

横ずれ断層とは、地震の発生に伴い発生する「ずれ」が、左右の方向に起きている

断層のことです。


この横ずれ断層には、右ずれ断層と左ずれ断層があります。


・右ずれ断層

右ずれ断層とは、地震の発生に伴い発生する「ずれ」が、基準とする片方の岩盤から

見て右方向にずれた断層のことです。


この右ずれ断層は、横ずれ断層の種類の1つです。


・左ずれ断層

左ずれ断層とは、地震の発生に伴い発生する「ずれ」が、基準とする片方の岩盤から

見て左方向にずれた断層のことです。


この左ずれ断層は、横ずれ断層の種類の1つです。


・斜めずれ断層

斜めずれ断層とは、地震の発生に伴い発生する「ずれ」が、縦ずれ断層と横ずれ断層が

両方一緒に起こったような断層のことです。


・広域応力場

広域応力場とは、断層などが発生する際に、地層にどのようなメカニズムの

エネルギーが発生しているかを指していることです。


この広域応力場には、圧縮応力場と引張応力場があります。


・圧縮応力場

圧縮応力場とは、断層などが発生する際に、地層が水平方向に押されている

メカニズムのエネルギーが発生しているかを指していることです。


・引張応力場

引張応力場とは、断層などが発生する際に、地層が引っ張られるメカニズムの

エネルギーが発生しているかを指していることです。


■地盤の調査

・地盤調査

地盤調査とは、地盤の強度を調べる為に土地の地盤の層(地質学的)と

土地が現在どのような状態(土質工学的)であるかを調べることです。


建築基準法の改正により、建物を建てる際は地盤調査が基本的に必要となっており、

地盤調査は、地盤や建てる建築物により調査方法が使い分けられています。


この地盤調査の調査方法としては、スウェーデン式サウンディング試験方式と

ボーリング方式があります。


地盤調査の費用の相場としては、スウェーデン式サウンディング方式であれば

5万円前後が相場です。


ボーリング方式の場合は、地盤とどれくらいの深さまで穴を掘るのかにより異なり

ますが、最低でも30万円前後の費用は必要になるでしょう。


また、一戸建て住宅が液状化や地盤沈下しない為にも地盤調査は必要です。


尚、住宅瑕疵担保履行法が2009年10月より施行されて、

住宅を建てる際には地盤調査が義務化されていますが、住宅瑕疵担保履行法とは、

住宅の主要構造部分と防水部分に関する瑕疵を10年間保証する為の補償制度です。


ちなみに、東日本大震災以降、地盤調査の需要が拡大しておりますが、地盤調査の需要

が拡大していることを裏づけることとして、地盤調査専門の企業である地盤ネット社が

上場をしております。


この地盤ネット株式会社が属する地盤調査のマーケットは当面拡大することは

間違いありませんが、地質調査技士の確保等が、地盤ネット株式会社をはじめ

とする地盤調査業界の課題であるといえます。


・スウェーデン式サウンディング試験

スウェーデン式サウンディング試験とは、北欧のスウェーデン国有鉄道が1917年頃に

不良路盤の実態調査として採用された、地盤強度を調べる方法として、

最もポピュラーな地盤調査方法です。


スウェーデン式サウンディング試験は、小規模な建築物を対象とした

地盤調査に適した方法です。


ちなみに、スウェーデン式サウンディング試験の略称がSS試験です。


日本では、1954年頃、現在の国土交通省が堤防の地盤調査として

スウェーデン式サウンディング試験を導入したのが始まりです。


このスウェーデン式サウンディング試験方法は、スクリューポイントを

ロッドと呼ばれる鉄棒に取り付け、各種荷重を加えて、ロッドがどれだけ地中に

貫入するかを測り、25cmねじ込むのに何回転したかを測定し、

その結果を基にして地盤の強度を判断する方法です。


・地盤改良

地盤改良とは、地盤調査を実施して、軟弱な地盤であることが判明した場合に、

しっかりとした丈夫な基礎をつくる為の、土地の補強をする工事のことです。


地盤改良の主な種類としては、表層改良工法、柱状改良工法、鋼管杭工法があります。


この地盤改良は、マイホームを建てる建設予定地の土地が軟弱地盤である場合に

必要となります。


地盤改良の前には、建設予定地の土地が、どのような土地であるのかを

調査する地盤調査をすることが必要です。


地盤改良工法の種類には、下記の通りです。

・表層改良工法とは、セメント系固化材を土地に散布して強度を上げる工法
・柱状改良工法とは、セメント系固化材を土地に注入して強度を上げる工法
・鋼管杭工法とは、鋼管杭を支持層まで回転貫入し強度を上げる工法


また、地盤改良費用の相場としては、下記の通りです。


・表層改良工法の相場は坪当たり2万前後の価格
・柱状改良工法の相場は坪当たり4万円前後の価格
・鋼管杭工法の相場は坪当たり6万円前後の価格


地盤改良の工期としては、各工法ともに1日から2日となっています。


・N値

N値とは、標準貫入試験で得られる地盤の強度・地層の硬軟・地盤の固さなどを示す

数値のことです。


N値が大きいと硬くて良い地盤で、N値が小さいと軟らかくて悪い地盤といえ、

粘性土はN値4以下、砂質土はN値10以下が軟弱地盤です。


マンションなどの建物を建てる際は、杭基礎を支持層まで打っていますが、

支持層とは、N値が50以上の層が5m以上確認できた地点のことです。


古い地層ほど深い位置にあり頑丈で硬い地層なので、日本建築学会の建築基礎構造

設計指針によるとN値が50以上の層が5m以上が支持層と定義されています。


ちなみに、ボーリングをしなくても算出できるスウェーデン式サウンディング試験結果

からN値に換算した指標が換算N値です。


また、N値が小さい地盤の地域は、液状化による地盤沈下の可能性がある土地と

いえますので、N値が小さい地盤の地域に一戸建てを建てる場合は、地盤調査し

地盤改良をしたり、N値が高い地点まで杭基礎を打つ必要があるでしょう。


新築マンションや中古マンションを購入する際に、地震による液状化などにより

建物の倒壊や建物が傾くことが不安でN値を考慮する場合は、N値30以下の地盤を

支持層としている新築マンションや中古マンションの購入はさけるべきでしょう。


N値と地耐力の違いとしては、地耐力とは、地盤がどれぐらいの重さに耐えることが

できるかを示したものです。


なお、東日本大震災により、千葉県の浦安市では大規模な液状化現象が発生しましたが、

その液状化現象が発生した地域のN値は1~2の数値になっていたようです。


・換算N値

換算N値とは、ボーリングをしなくても算出できるスウェーデン式サウンディング試験

結果からN値に換算した指標のことです。


換算N値は、同じ密度でも深いほどN値が大きくなる

影響を取り除く為に正規化した指標です。


この換算N値は、土質が粘性土か砂質土かを見極め、軟弱な値が、

どの位の深さで現れるかがポイントになります。


また、換算N値のデータを読む際は、支持力と圧密沈下の観点から地盤の

安全性の検討がされることになります。


ちなみに、スウェーデン式サウンディング試験法の地盤調査の報告書を読む際は、

換算N値が5以上では地盤は十分強く、換算N値で3以上5以下がやや弱く注意が必要で、

換算N値で3以下が軟弱地盤と判断すればよいでしょう。


・地耐力

地耐力とは、地盤の強さを数値化したもので、N値も地耐力を示す指標です。


・土粒子

土粒子とは、岩石の分解物、火山噴出物、粘土鉱物、動物や植物の遺骸、

人工的な廃棄物が風化することになってできた土を構成する固体粒子のことです。


土粒子は、粒子自体の大きさを基準として、砂、シルト、粘土等に分類されています。


・間隙率

間隙率とは、土全体の体積に対する土粒子以外の物と物とのあいだや空間や

すきまを意味する間隙の体積の比率のことです。


間隙の大部分は水であるので、この水が少なくなると地盤沈下の原因となります。


・未固結

未固結とは、土粒子間のひっつく力が弱く、土粒子同士を引き離すことが

容易な状態のことです。


・盛土

盛土とは、地表の上に新たに土を足すことです。


盛土をした土地を敷均し充分転圧をしていないと、不同沈下(不等沈下)の原因に

なる場合があります。


・有効応力

有効応力とは、地盤が上からの力である荷重を受けた時に、土粒子同士の接触面を

通して伝わる力のことです。


有効応力は、おおよそ深さに比例して伝わる力が大きくなります。


・パイピング

パイピングとは、地下水の浸透流によって土粒子が流失してしまい地盤の中に

パイピング孔が空きパイプ状の水みちができて水と土砂が噴出する現象のことです。


一般的に、パイピングは、地盤が風化してしまう最終段階と考えられています。


このパイピングは、構造物のすり付け箇所や土中のモグラが掘った穴等の地盤の

弱いところで発生する可能性が高くなっています。


自然現象のパイピングと同じような現象は、地盤を掘削する際の鋼矢板立坑工事

の時等にも起こります。


掘削現場でパイピングが更に進行してしまうと、掘削地盤を破壊してしまう

ことにもなります。


また、パイピングが更に進行してしまうと、東京低地等の軟弱地盤付近に多い

埋立地を破壊してしまう原因にもなりますので、特に、埋立地の地盤調査は、

定期的に行う必要があるでしょう。


パイピング以外の地盤に関する異常現象は下記の通りです。


パイピング以外の地盤に関する異常現象

・ヒービング
・盤ぶくれ
・ボイリング
・クイックサンド


パイピングは、土砂災害である表層崩壊や深層崩壊の原因の一つでもあり、

網目状にが増加した地盤では、台風等による豪雨により大量の雨水等が

流れ込むことにより土砂災害の原因となってしまいます。


台風や豪雨等の影響により河川敷でもパイピングが起こる場合がありますが、

河川敷でパイピングが起こった場合は、応急処置として土嚢等を積み上げて穴を

塞いでいる光景がニュース等で放映されています。


また、土留め工事の際も、パイピング対策等が検討されて工事をすることになります。


各土留め工法の種類は下記の通りです。


土留め工法の種類

・矢板工法
・親杭横矢板工法
・連続地中壁工法
・地中連続壁工法


・パイピング孔

パイピング孔とは、パイピングによる現象で地中にできた穴のことです。


・ヒービング

ヒービングとは、N値が低い粘土地盤である軟弱地盤を掘削する場合、

掘削背面の土塊重量が掘削面下の地盤支持力より掘削の内側に土が回りこんで、

掘削底面が盛り上がる現象のことです。


ヒービングは、盤ぶくれとも呼ばれています。


・ボイリング

ボイリングとは、軟弱地盤である砂質地盤で建物基礎を作るため掘削するときに、

土止め壁の下から地下水が流れ込んで、水と共に砂が掘削面に吹き上がる現象の

ことです。


ボイリングの本来の意味である、煮え立つ、沸き返るという意味から、

このような現象をボイリングと呼んでいるわけです。


・クイックサンド

クイックサンドとは、砂質地盤において周囲の地下水などの上向き浸透力によって

砂地盤が液体状になる現象のことです。


・土留め

土留めとは、山や土手などの土の壁が崩壊するのを防ぐために設ける構築物のことです。


土留め工事の際も、パイピング対策等が検討されて工事をすることになり、

土留め工法の種類としては、矢板工法、親杭横矢板工法、連続地中壁工法等があります。


・矢板工法

矢板工法とは、連続して壁状に鋼矢板・木矢板・コンクリート矢板等の矢板を打ち込み、

腹おこしや切りばり等によって土留めする工法のことです。


・親杭横矢板工法

親杭横矢板工法とは、親杭にH形鋼等を一定間隔で打設し、掘削の進行に伴い横矢板を

はめこみ山留め壁にする土留め工法のことです。


・連続地中壁工法

連続地中壁工法とは、地中に溝状の孔を掘削して溝孔内にH型鋼や鉄筋籠を挿入し

コンクリートを打設して地中に連続した地中壁をつくる土留め工法のことです。


連続地中壁工法は、地中連続壁工法とも呼ばれています。


・根切り

根切りとは、建物の基礎などの工事の際に、地面を掘削して土を掘り取り必要な空間を

造ることを意味しています。


・負の摩擦力

負の摩擦力とは、地盤に圧力が加わり体積が減少していく圧密により杭の周囲の

地層が沈下する時に杭に下向きに作用する摩擦力のことです。


また、負の摩擦力は、負の周面摩擦力、ネガティブフリクションとも呼ばれています。


・圧密

圧密とは、地盤に圧力が加わり体積が減少していくことです。


この圧密の事例としてはネガティブフリクションがあります。


■様々な地盤の土地

・埋立地

埋立地とは、海や湖などにに廃棄物・土砂・建設残土などを運び入れて

造成された土地のことです。


埋立地は、地震による液状化現象を起こす可能性があり、東京23区の中央区、

港区、品川区、大田区、墨田区、江東区、江戸川区等の城東地区には埋立地の

地域が存在します。


東京23区内は埋立地が多く、意外に埋立地として知れらていないのが銀座です。


銀座のある中央区のかなりの部分が江戸時代に埋め立てられた地域です。


江戸時代になる以前の1500年代まで、皇居前広場の付近は海沿いであり、

くじらが泳いでいる光景も見ることができたようで、日比谷の近くまで

入り江があったようです。


また、東京23区内の歴史は、埋立地の歴史といえるぐらい、江戸時代から現代に

至るまで海・湖・川・沼地・湿地帯などの埋め立てが行われてきています。


この東京23区内で、一戸建てやマンションを購入する際は、地震による液状化や

地盤沈下を避けるためにも、埋立地に立地している新築マンションや中古マンション

の購入を避けることが、自分自身の生命を守る上でも必要ですし、自分の資産を守る為

にも重要です。


東京23区内の埋立地の地域を確認する方法としては、明治時代以前や江戸時代以前の

古地図を国立国会図書館などで確認したり、東京臨海部における埋立ての歴史について

記述されている書物を読む方法があります。


尚、埋立地は、強い地震が発生した場合に液状化や地盤沈下をする可能性があります。


ちなみに、東日本大震災では、東京湾岸エリアの埋立地でも、浦安市ほど液状化現象が

酷くはありませんでしたが、液状化現象は起こっていました。


関東を震源地とするマグニチュード8クラスの大規模な直下型地震が発生した場合は、

東京湾岸エリアでも深刻な液状化現象による被害が起きる危険性が高いでしょうから、

東京23区内の埋立地に立地する一戸建てやマンションの購入は避けることが賢明

でしょう。


・海抜ゼロメートル地帯

海抜ゼロメートル地帯とは、満潮時の平均海水面より陸地の標高が低い土地のことです。


海抜ゼロメートル地帯では、自然災害である集中豪雨・高潮・台風・地震による津波

の対策として堤防や水門等が建設されています。


この海抜ゼロメートル地帯に当たる東京23区内の地域としては、江東区、江戸川区、

墨田区、足立区、荒川区等の城東地区があり、東京23区内では海抜0mの地域が22%

にも達しています。


また、東京都では、海抜ゼロメートル地帯の洪水ハザードマップも作成していますので、

自分が住んでいる地域が海抜ゼロメートル地帯であるかどうかは、そのマップを見れ

ば分かります。


これからマイホームを購入する方は、海抜ゼロメートル地帯の一戸建てやマンション

の購入を避けることが賢明といえます。


尚、海抜ゼロメートル地帯の地図を見る方法としては、各自治体が公表している地図を

参照する方が良いのですが、自分が住んでいる地域や今後住む予定の地域の海抜地図を

googlemapを利用して確認することもできるようです。


・武蔵野台地

武蔵野台地とは、関東平野の南側である東京都区部の西半分と多摩地域の一部

そして埼玉県の所沢市等を含む、荒川と多摩川に挟まれた地域に広がる台地のことです。


武蔵野台地は、地盤が固く、地震の揺れにも強い地域と言われています。


この武蔵野台地は、地震に対しては基本的に安全な地域なのですが、武蔵野台地の

西部に位置する立川断層の周辺にマイホーム建てることだけは避けるべきでしょう。


また、東京23区内を地盤を基準に大別すると、山の手と呼ばれる武蔵野台地と

東京の下町地域と呼ばれている東京低地に大別できます。


武蔵野台地が硬質地盤で、東京低地が軟弱地盤であり、武蔵野台地に沿って、

山手線や京浜東北線の線路が続いています。


東京23区の城南地区は、武蔵野台地に位置している地域です。


ちなみに、武蔵野台地の地層を上から順番にあげると、武蔵野砂礫層、上部東京層、

東京礫層、下部東京層、上総層群となっています。


・東京低地

東京低地とは、東京の下町地域と呼ばれている墨田区や江東区等の城東地区に、

沖積層の地層が広がる軟弱地盤の地域のことです。


この東京低地は、建築基準法の第3種地盤とされている地域でもあり、

東京の墨田区や江東区等の下町に見られるような、腐植土、泥土、沖積層によって

構成されている建物を建てるのに適さない地盤の地域です。


■地盤の災害現象

・液状化

液状化とは、地震の振動によって地盤が一時的に液体のような泥水状態に

なってしまう現象のことです。


液状化する可能性が高いのは埋立地です。


埋立地には、海を埋め立てた地域、田んぼや水田を埋め立てた地域、川を埋め立てた

地域などがあり、液状化することで、建物は傾いて沈んだり、場合によっては

倒壊してしまいます。


この液状化現象が起こる条件としては、地震による振動、ゆるい砂地盤、

地下水位の3つの要素があります。


液状化現象は、大規模な地震が発生した時には、必ず発生している現象であり、

個人が取れる液状化対策としては、液状化現象の可能性が高い、埋立地に建てられた

一戸建てやマンションなどの不動産を購入しないことです。


また、液状化のメカニズムは、大きな振動によって、土や砂などの粒子部分が

下に沈んで、水が上に浮いてくるようになることです。


ちなみに、城東地区には、液状化の可能性がある地域が存在しています。


液状化の可能性が高い地域は、地方自治体が公表している液状化マップなどの

液状化予測図を確認することで把握できます。


一戸建てやマンションなどのマイホームを購入する際は、自分が購入したい

物件の地域が、液状化の危険性が高いのかどうか事前に確認する必要があるでしょう。


尚、液状化対策として、地盤改良工法などを検討するよりも、地盤が固く間違っても

液状化の心配が無い内陸地で一戸建てやマンションを購入することこそが、最高の

液状化対策といえるでしょう。


そのような地域にある物件こそが住宅ローンを組んで購入する価値がある物件

といえますので、土地調査に関しては、マイホームを購入した後で後悔しないため

にも、宅地建物取引業者任せにせずに、自ら土地調査をするべきです。


土地に関する情報としては下記のような情報源があります。


土地に関する情報源

・公図(土地の区画や地番、土地の形状や隣接地との境界を示した資料)
・不動産登記簿謄本(不動産に関する権利関係などの現在の状況を公的に証明した資料)
・造成計画図(土地の造成方法を示した資料)
・切り盛り図(土地の盛り土や切り土の方法を示した資料)
・災害予測図(液状化などの災害の可能性がある地域を示した資料)
・古地図(土地が、昔、どのような状態であったかを示した資料)
・土地条件図(土地の地形や地質及び埋立地であるかどうかなどを示した資料)
・地名(地名に、水、川、沼、洲、沢、瀬、島、池、田、窪などが入っていると危険)


土地の調査の際に必ず確認すべきサイト

・国土地理院のサイトで公開されている「都市圏活断層図」
・内閣府のサイトで公開されている「地盤のゆれやすさマップ」
・GEODAS(ジオダス)のサイトてせ公開されている「地形で見る軟弱地盤マップ 」
・国土交通省のサイトで公開されている「ハザードマップ」


・地盤沈下

地盤沈下とは、地盤自体が沈んでしまう現象です。


地盤沈下の原因としては、埋立地が地震により液状化現象を起こす人工的な要因により

地盤沈下する場合と、地震などにより埋立地で無い地域でも地殻変動を原因とし

地盤沈下するケースがあります。


地震などによる地殻変動等の自然現象による地盤沈下は避けることはできません。


建物の場所の違いにより沈み方が異なる地盤沈下が、不同沈下と呼ばれています。


この地盤沈下が発生する場合の代表的なケースが、地震の振動によって地盤が一時的に

液体のような泥水状態になってしまう液状化現象です。


・不同沈下

不同沈下とは、建物の場所の違いにより沈み方が異なる地盤沈下のことです。


不同沈下は、不等沈下とも呼ばれています。


この不同沈下に対するのが均等沈下です。


不同沈下で傾いてしまった家は、資産価値が劣化して売却が困難となり、

不同沈下した家を基の状態に戻す工事代金も数百万円~一千万円も必要となります。


不同沈下が起き建物には、床が傾く、ドア・窓・建具の開閉が困難になる、

雨水が建物内に入り建物が腐食する、基礎・外壁に亀裂が入る、給排水配管の切断等の

不具合が発生します。


このような、不同沈下が起きた家に住んでいると、平衡感覚のバランスが崩れたり、

自律神経失調症等により健康被害がでるようになります。


地盤改良が不同沈下を引き起こしてしまう場合もありますので、

地盤改良の業者選びは慎重に行いたいものです。


世界的に有名な不同沈下の建物の事例としては、イタリアのピサの斜塔があります。


・均等沈下

均等沈下とは、建物が均等に沈下する地盤沈下のことです。


・深層崩壊

深層崩壊とは、 山の斜面の厚さ数十メートルの深層地盤が崩壊する大規模な

山が崩れる土砂災害のことです。


深層崩壊のメカニズムは、 数百ミリ単位の豪雨が原因となり、

その大量の雨水が岩盤の割れ目から地下深くに浸透しその水圧に

よって発生すると考えられています。


山崩れや崖崩れなどの土砂災害には、大規模な深層崩壊以外には、

小規模な表層崩壊があります。


また、深層崩壊のマップは、国土交通省がホームページにて、深層崩壊全国マップ

として深層崩壊推定頻度マップを公開していますので、自分が住む自宅周辺が深層崩壊

が起きる可能性があるかどうかを確認することができます。


個人ができる深層崩壊の対策としては、これからマイホームを購入する場合は、

深層崩壊推定頻度マップなどを参考にして、できるだけ山間部には家を購入を

避けることです。


既に、深層崩壊が発生しそうな地域に住んでいる場合は、他の安全な地域に転居するか、

数百ミリ単位の集中豪雨が発生した時には、天気予報を参考にして早期に避難する

ことしか個人でとれる対策はないでしょう。


尚、近年の異常気象により深層崩壊の可能性が高まっているとして、NHKでも深層崩壊

の特集番組を放映しているほど、日本全国的に巨大土砂災害である深層崩壊の発生が

危惧されているといえます。


国土面積の約70%が山間部である日本では、深層崩壊は、地震と同様に気をつける

べき自然災害といえます。


・表層崩壊

表層崩壊とは、地表から数メートルぐらいの山の表面を覆う落葉層や土壌層等の

表層土が崩れ落ちる土砂災害のことです。


表層崩壊は、地震や集中豪雨が原因となり発生しやすいと考えられています。


この表層崩壊は深層崩壊と異なり、山間部ではどの地域でも起こる可能性がある

土砂災害なので、地震や集中豪雨が発生した場合は、表層崩壊に注意をする必要

があります。


尚、個人ができる表層崩壊の対策としては、これからマイホームを購入する場合は、

できるだけ山間部には家を購入を避けることと、既に、山間部の地域に住んでいる

場合は、他の安全な地域に転居するか、集中豪雨や地震が発生した時には、天気予報

を参考にして早期に避難することしか個人でとれる対策はないでしょう。


・活断層

活断層とは、100万年~200万年前以降に地殻運動を繰り返した、

現在から将来も活動すると考えられている断層のことです。


活断層は、地震の震源となりうるもので、日本には約2000の活断層が

存在するといわれています。


この活断層は、日本全国に存在しますが、活断層を調べる方法としては、

ネットで検索するか、各自治体に問い合わせる方法があります。


ネットで検索すると、活断層マップ・活断層地図などありますので、

自分が住んでいる地域の近くに活断層があるかどうかが簡単に調べることができます。


東京都の活断層には、立川断層帯があります。


立川断層帯は、埼玉県の入間郡名栗村から東京都の青梅市、立川市、

府中市に至る断層帯です。


立川断層帯では、将来、マグニチュード7.4ぐらいの地震が発生すると

予測されています。


また、活断層がある地域は、地震の震源地となる可能性がある地域なので、

これからマイホームを購入する人は、活断層がある近くにマイホームを

購入しないように気をつけるべきでしょう。


ちなみに、阪神大震災(兵庫県南部地震)は、活断層が引き起こした内陸直下型地震です。


・活断層法

活断層法とは、活断層ゾーン内に各種制限を設けている1971年に制定された

米国のカリフォルニア州法のことです。


この活断層法は、断層ゾーン法とも呼ばれています。


活断層法は、1971年に発生したサンフェルナンド地震にて、

活断層付近で多くの住宅が被害を受けたことを教訓に制定されました。


この活断層法で制限されている主な項目としては、下記の通りです。


・原則として、活断層から15m以内の範囲には新築禁止
・400m以内を活断層ゾーンとして周知すること
・活断層ゾーン内に存在している既存の居住用建物が売買される場合には、
告知義務として、売主から買主へ、売買物件が活断層ゾーン内に立地している
ことを告知すること


活断層法の様な法律はあってしかるべきだと思いますが、日本には同様の法律は

存在していません。