不動産登記簿謄本


■不動産登記簿謄本とは


不動産登記簿謄本とは、不動産登記簿に記載された、登記事項である土地や建物の

不動産に関する権利関係などの現在の状況を公的に証明した書面のことです。


謄本とは、原本の内容をそのまま全部写しとった書面のことです。


この不動産登記簿謄本の構成は、表題部、権利部甲区、権利部乙区分類されています。


不動産登記簿謄本の取得方法としては、法務局で所定の手数料を支払って不動産の

登記簿謄本を取得するか、民事法務協会が提供している、登記情報提供サービスを

利用すれば、不動産の登記簿謄本をインターネットを利用して取得することができます。


この登記情報提供サービスは、国や地方公共団体等、法人だけでなく、個人でも

利用することが可能で、提供されているサービスとしては、不動産登記情報以外では、

商業・法人登記情報、動産譲渡登記事項概要ファイル情報、債権譲渡登記事項概要

ファイル情報があります。


なお、企業における、不動産の管理業務は、総務部の役割です。


■不動産登記簿謄本の構成

・表題部

表題部とは、不動産登記簿の最初に記載されている項目です。


表題部には、不動産の、所在、地番、地目、地積、家屋番号、

種類、床面積などが記載されています。


また、区分所有権がある建物の不動産の登記簿の表題部には、敷地権を表示する

項目があります。


表題部所有者は、はじめて所有権の登記がされる場合に表題部に表記されますが、

所有権保存登記がされると、表題部の所有者を抹消することができます。


・権利部甲区

権利部甲区とは、不動産登記簿を構成する項目の一部です。


権利部甲区は、不動産登記簿謄本に記載されている項目の中で、最も重要な項目です。


この権利部甲区は、現在の不動産の所有者と不動産所有者の履歴リストなどが

記載されています。


また、権利部甲区に記載されている事項には、順位番号、登記の目的、受付年月日・

受付番号、原因、権利者その他の事項がありこれらの内容は下記の通りです。


権利部甲区に記載されている事項

・順位番号(登記された順番を示す。)
・登記の目的(どんな目的で登記をしたのかを示す。)
・受付年月日・受付番号(登記を受け付けた日付を示す。)
・原因(どうして所有権を得たかという原因を示す。)
・権利者その他の事項(不動産所有者の氏名と住所を示す。)


・権利部乙区

権利部乙区とは、不動産登記簿を構成する項目の一部です。


権利部乙区は、所有権以外に関する権利が不動産登記簿謄本に記載されています。


それらの権利には、抵当権・根抵当権・質権などの担保権や地上権や賃借権などの

用益権があります。


また権利部乙区に記載されている事項には、順位番号、登記の目的、受付年月日・

受付番号、原因、権利者その他の事項がありこれらの内容は下記の通りです。


権利部乙区に記載されている事項

・順位番号(登記された順番を示す。)
・登記の目的(どんな目的で登記をしたのかを示す。)
・受付年月日・受付番号(登記を受け付けた日付を示す。)
・原因(どうして所有権を得たかという原因を示す。)
・権利者その他の事項(権利の内容を示す。)


■不動産登記簿謄本に記載されている主な事項

・地番

地番とは、不動産登記法において、個々の土地毎(土地一筆)に定められた

番号のことです。


不動産登記簿には、地番で所在地が記載されており、法務局に備え付けられ

ている地図である公図(土地台帳付属地図)は、地番を特定するために必要な図面です。


この地番は、不動産登記簿謄本を取得する際にも必要となります。


もし地番が分からない場合でも、調べたい住所・現在地・公図を使えば、

登記簿上の所在地である地番や家屋番号を調査することも可能です。


また、住所が分かっていれば、地番が簡単に分かる地図帳がありますが、

その地図帳がブルーマップという商品で、社団法人民事法情報センターが

発行しています。


ちなみに、不動産を売買する際に利用される、重要事項説明書の土地の表示欄には

下記の項目が記載されています。


重要事項説明書の土地の表示欄に記載されている項目の例

・所在(東京都中央区○○町○丁目) 
・地番(○○番○○)
・地目(宅地)
・地積(○○㎡)
・権利の種類(所有権)


尚、地番と住所の違いですが、住所は、住居表示といって建物につけられた

番号のことです。


・地積

地積とは、登記されている土地の登記簿上の土地面積を表示し、

平方メートルで表示されるものです。


登記面積である地籍と実測面積が異なることも稀にあり、土地の地積を法的に

確定した図面が地積測量図で、実測図は、地積測量図の俗称です。


この地積は、水平投影面積によって、㎡を単位として定められており、

地積の表示は、地積の小数点以下第2位までは記載されています。


この規則は、不動産登記規則第100条に定められています。


また、地積の調査方法としては、法務局で所定の手数料を支払って不動産の

登記簿謄本を取得するか、民事法務協会が提供している、登記情報提供サービスを

利用すれば、家屋番号や地積が記載されている登記情報をインターネットを利用

して取得することができます。


・地目

地目とは、不動産登記法上の土地の主たる用途による分類のことです。


地目の種類としては、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地などがあります。


土地の現況に変更があった場合には、登記事項の内容を現況と同じにする

地目変更登記をする必要があります。


この地目の変更があった場合には、その変更があった日から1ヶ月以内に

土地地目変更登記の申請を行う必要があります。


地目変更をする際に特に注意を要するのが、農地から他の用途に土地の利用

を変える農地転用のケースです。


また、地目の調査方法としては、法務局で所定の手数料を支払って不動産の登記簿謄本

を取得するか、民事法務協会が提供している、登記情報提供サービスを利用すれば、

不動産登記簿の謄本をインターネットを利用して取得することができます。


尚、地目と用途地域は、稀に混同されることがありますが、 用途地域とは、

土地に建てることができる建物の種類や用途制限などを示しています。


ちなみに、地目の種類は、23種類の用途があり、各地目の種類毎の内容は

下記の通りです。

地目の種類の説明

No 地目名称 地目の内容
1 農耕地で用水を利用して耕作する土地
2 農耕地で用水を利用せず耕作する土地
3 宅地 建物の敷地とその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
4 鉄道用地 鉄道の駅舎、付属施設および路線の敷地
5 学校用地 校舎、附属施設の敷地および運動場
6 牧場 家畜を放牧するための土地
7 原野 耕作の方法によらないで雑草、灌木類の生育する土地
8 塩田 海水を引き入れて塩を採取するための土地
9 鉱泉地 鉱泉(温泉を含む)の湧出口や、その維持に必要な土地
10 池沼 灌漑用水でない水の貯留地
11 山林 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
12 墓地 人の遺体や遺骨を埋めるための土地
13 境内地 社寺の境内に属する土地
14 運河用地 運河法に掲げる土地
15 水道用地 ほとんど全部、給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、
濾水場、そく水場、水道線路に要する土地
16 用悪水路 灌漑用や悪水排泄用の水路で、耕地利用に必要な水路
17 ため池 耕地灌漑用の用水貯溜池
18 防水のために築造した堤防
19 井溝 田畝や村落の間にある通水路
20 保安林 森林法に基づいて、農林水産大臣が保安林として指定した土地
21 公衆用道路 一般交通の用に供される土地や道路
22 公園 公衆の遊楽のために供するための土地
23 雑種地 以上のいずれにも該当しない土地



・家屋番号

家屋番号とは、不動産登記簿の表題部に記載されている、建物を区別するために

つけられた番号のことです。


家屋番号は、建物の土地の地番と同じ番号を付すことが原則です。


家屋番号と地番は、基本的には同一になり、家屋番号は、公図(土地台帳付属地図)に

基づいてつけられています。


この家屋番号は、建物1個毎に割り当てられており、マンションのような区分建物

の場合の家屋番号は、区分された1専有部分毎に割り当てられています。


また、家屋番号は、不動産登記で使われる番号なので、一般的な住所を示す住居表示と

家屋番号は異なるものです。


家屋番号の調べ方としては、法務局で所定の手数料を支払って不動産登記簿謄本を

取得するか、民事法務協会が提供している、登記情報提供サービスを利用すれば、

不動産の登記簿謄本をインターネットを利用して取得することができます。


・住居表示

住居表示とは、1つの住居毎に住所を示した建物につけられた番号のことです。


住居表示に関する制度とその実施については、住居表示に関する法律に定められており、

住居表示と地番の違いは、地番は、個々の土地毎につけられた番号です。


以前は、住所を表す際には町名と地番を用いる地番方式だったのですが、

この地番方式だと建物が密集している地域では探している建物がなかなか見つから

なかったり、郵便物が誤配されるなど様々な混乱が生じていたので、1つの住居毎に

住所を示す住居表示制度に移行されています。


・築年数

築年数とは、一戸建てやマンションなどの建物の建築経過年数を略した呼び名です。


築年数を確認する際は、不動産登記簿謄本の表題部の項目である登記原因及び

その日付を見ればよく、ある築年数を境に、耐震強度に大きな違いがあります。


以前は、築年数によって住宅ローン減税を受けることができない場合もありましたが、

現在は、法律が改正されて新耐震基準を満たすことの証明書を取得している住宅で

あれば、築年数に関わらず、住宅ローン減税を受けることができます。


また、築年数によって建物の耐震基準は異なりますが、中古住宅を購入する場合は、

中古戸建てや中古マンションが1981年(昭和56年)の改正前に建築されているの

か、1981年(昭和56年)の改正後に建築をされているのかが選択基準のポイントの

1つです。


尚、不動産の売買物件広告や賃貸物件広告で目にする新築と表記された物件は、

築年数1年未満で且つ未入居の物件のことを指しています。


また、建物が完成してから1年以上経過した未入居の物件は、新築と表記されることは

ありませんので、ネットで不動産の未入居の売買物件や未入居の賃貸物件を探す際に、

築年数の検索項目を選択する時は、新築の項目を選択するだけではなく、築年数3年以内

くらいまで探す範囲を拡大すると、築浅の未入居物件を見つけることができる場合が

あります。


■不動産の地図や図面

・公図

公図とは、土地の区画や地番、土地の形状や隣接地との境界、道路付きを確認できる

法務局が保管している地図のことです。


公図には、地積(面積)や辺長等は記載されておらず、

公図の正式名称は、土地台帳付属地図です。


この公図の取得方法としては、法務局で所定の手数料を支払って閲覧しコピーするか、

民事法務協会が提供している、登記情報提供サービスを利用すれば、家屋番号や公図

などの登記情報をインターネットを利用して取得することができます。


尚、公図にも記載されている地番は、住所と混同されることが多いのですが、

地番と住所の違いは、住所は、住居表示といって建物につけられた番号のことです。


・地積測量図

地積測量図とは、土地の登記簿に付随している法務局に備えられている土地の地積を

法的に確定した図面のことです。


正確に、土地の形状と面積を確認するには、公図や地積測量図が必要です。


地積測量図を確認すれば、1筆の土地の形状と面積、

境界標の種類、方位と隣接地番、境界点間の距離等が確認できます。


実測図は、地積測量図の俗称です。


この地積測量図には、不動産登記規則により、作成者(土地家屋調査士等)の

名前と事務所の所在が記名されています。


また、地積とは、登記されている土地の登記簿上の土地面積を表示し、平方メートルで

表示されるものであり、登記面積である地籍と実測面積が異なることも稀にあります。


地積測量図の取得方法としては、法務局で所定の手数料を支払って地積測量図を

取得するか、民事法務協会が提供している、登記情報提供サービスを利用すれば、

地積測量図をインターネットを利用して取得することができます。


・壁芯面積

壁芯面積とは、マンションなどの建物の床面積を計算する場合の方法の1つです。


壁芯面積は、壁の中心から中心を囲んだ部分の面積のことです。


一般的に、マンションのパンフレットや広告などに記載されている床面積は

壁芯面積にて示されています


稀に、マンションの不動産登記簿謄本を見た場合に記載されている床面積と

マンションのパンフレットや広告などに記載されている床面積が違うということ

で心配される方もいらっしゃいますが、不動産登記簿謄本には、壁芯面積ではなく

内法面積にて床面積が記載されているので違いがでることになります。


・内法面積

内法面積とは、マンションなどの建物の床面積を計算する場合の方法の1つです。


内法面積は、壁で囲まれた内側だけの部分の面積のことです。


一般的に、マンションのパンフレットや広告などに記載されている床面積は

壁芯面積にて示されています。


■分筆と合筆

・合筆

合筆とは、土地の所有者が不動産登記簿において存在する複数の隣接する土地を

1つの土地にすることです。


合筆のメリットとしては、地番が1つになるので不動産登記簿謄本を取得する際の

手間がかからないことぐらいであり、合筆の反意語が分筆です。


この合筆する目的が、金銭的なメリットを受けることでなければ合筆する意味がある

のでしょうが、合筆をしても相続税や固定資産税が減額されることはありませんので、

合筆をするメリットは、ほとんどないといえますし、逆に、合筆のデメリットとして

は、登記費用が必要となることです。


また、合筆登記の必要書類としては下記の通りです。


合筆登記の必要書類

・登記申請書
・印鑑証明書
・登記済証
・土地の場所を示す地図
・収入印紙


そして、合筆制限をされる主なケースとして下記の通りです。


合筆制限をされる主なケース

・隣接していない土地の場合。
・地目が異なる土地の場合。
・所有者が異なる土地の場合。
・所有者持分が異なる土地の場合。
・所有権登記以外に権利に関する登記がある土地の場合。
・所有権登記がある土地と所有権登記がない土地の場合。


尚、合筆費用の相場としては、合筆する土地の数によっても異なりますが、

合筆する土地が1つの場合は、5万円前後が合筆費用の相場といえます。


ちなみに、 合筆の読み方は、「がっぴつ」と読みます。


・分筆

分筆とは、土地の所有者が不動産登記簿において存在するひとつの土地を

二つや三つ等の複数に分割することです。


分筆の読み方は、「ぶんぴつ」と読みます。


分筆をする目的としては、財産を分割することや税金対策などの

目的が多く、分筆の反意語が合筆です。


この分筆をする目的には、相続が発生したが、相続財産に現金がほとんどなく、

相続した土地を全て売却したくない場合は、相続税の納税資金の確保のために、

分筆した土地の1つを売却するケースがあります。


また、分筆のメリットの1つとしては、相続財産が土地だけで相続人が複数いる場合に、

分筆をすることで相続人それぞれが土地の単独所有者になり、その土地をそれぞれが

自由に活用することができることです。


尚、分筆費用の内訳としては、土地全体を測り境界線の確認を含めた測量費と登記費用

に分類することができ、分筆費用の総額としては、40万円前後は必要になることが

多いようです。


ちなみに、セットバックした土地の部分は、道路として取り扱われるので、

セットバックした土地の固定資産税が非課税にすることは可能なのです。


セットバック部分の固定資産税を非課税にする方法は、セットバック部分を分筆し

地積測量図を作成して、固定資産税の非課税申告をすることで非課税扱いされる

ことになります。