不動産


■不動産とは

・不動産

不動産とは、動かない資産のことで、一般的には土地や建物のことです。


不動産の価値は、立地や利便性、土地の地盤の地質や建物の構造・機能・

デザインなどで決まります。


不動産は、好立地で交通条件の利便性が良い物件の価値は高くなり、土地や建物の

不動産には固定資産税が課税されます。


用途地域毎に建ぺい率と容積率は異なりますが、建ぺい率と容積率が

大きい不動産の価値がより高いことはいうまでもありません。


不動産を既に所有している人は、資金調達の手段の一つとして不動産担保ローンを

利用することができますが、不動産担保ローンを利用して新たな資金調達が可能と

なれば、所有している不動産を有効活用することにもつながります。


不動産の取引をする際は、一般的に、不動産仲介会社に依頼することがほとんどです。


不動産の価値という観点から考えると、都心の不動産が希少価値があることは、

言うまでもありません。


インカムゲイン目的やキャピタルゲイン目的として保有している不動産のことを、

賃貸等不動産と呼んでいます。


不動産の価値を決定づける要因としては、各地域の人口データも大きく影響しますので、

基準地価などの不動産情報だけではなく、人口や人口密度等の都道府県別データの確認

も必要になります。


この不動産を評価する際の基本としては、土地の地盤の地質や建物の構造・機能・

デザインと立地や利便性で評価することになります。


土地の地盤の地質や建物の構造・機能・デザインはどの不動産であってもほぼ同列に

評価することができますが、立地や利便性はその不動産独自で唯一のものなので、

立地や利便性の評価をどのようにするかが、不動産の価値を決定する重要な要素です。


また、不動産は、インフレに強い資産です。


不動産の立地や利便性がソフトにあたり、不動産の土地の地盤の地質や建物の構造・

建物付属設備・デザインなどがハードともいえ、ソフトである立地や利便性が不動産の

価値を決定付けていることは当然といえば当然です。


不動産の価値を示すデータとして、路線価、基準地価、公示価格があります。


立地や利便性の良い不動産は、投資や事業という視点から見れば金のなる木であるため、

当然キュッシュフローも魅力的なものになります。


不動産も他の金融商品と同様に表面上の利回りなどの数値のみで判断するのではなく、

本質的で根源的な部分の価値をどのように評価するかが重要なポイントになります。


また、不動産の立地や利便性を決定付ける要因としては、人口集積度、

交通アクセスの良さ、地域の気候、環境などがあります。


立地や利便性は、不動産の価値を決定づけるものと言えるため、不動産の取引の際は、

過去のその不動産自体や近隣の不動産の取引事例を基に取引をすることが多い理由

にもなっています。


ちなみに、民法の86条には、不動産は、土地及びその定着物であると定義されており、

不動産以外の物は、すべて動産とし、無記名債権は、動産とみなすと定義されています。


なお、平成28年の投資用不動産マーケットにおいては、民泊不動産市場が急拡大する

時期に突入しているといえます。


・土地

土地とは、一定範囲の陸地である地面と、その地面の空中と地中とを包含した

もののことです。


土地は、個人や企業が長期に渡り所有する資産です。


企業の土地の利用目的としては、本社屋などの事務所の敷地、工場の敷地、

倉庫の敷地、社宅敷地、運動場敷地などがあります。


土地の上に建築された建物や構築物は減価償却の対象となりますので、

その購入費用は減価償却費として期間配分し損金に算入されますが、

土地は減価しない資産であるため、減価償却の対象ではありません。


また、土地を購入する際に支払った手付金は、土地の所有権移転登記が

完了するまでは建設仮勘定として処理します。


土地を購入した際に発生する、不動産会社に支払う仲介手数料、立退料、

地ならしなどの整地費、不動産取得税、登録免許税、登記費用などの付随費用は

取得価格に含めて会計処理します。


税法上は、不動産取得税、登録免許税、登記費用は取得価額に算入しないこと

も認められており、消費税においては、土地を購入した時は消費税の対象外であり、

土地を売却した時も非課税売上となります。


相続税や贈与税の算定時に土地の評価をする際は、土地の使い勝手を考慮して、

下記の様な土地評価種類と補正率を活用し、土地の評価を行います。


土地評価種類と各種補正率

①奥行価格補正率
②側方路線影響加算
③側方路線影響加算率
④二方路線影響加算
⑤二方路線影響加算率
⑥間口狭小補正
⑦間口狭小補正率
⑧奥行長大補正
⑨奥行長大補正率
⑩不整形地補正
⑪不整形地補正率
⑫がけ地補正
⑬がけ地補正率
⑭奥行逓減率
⑮奥行価格補正


また、土地は、固定資産税の対象でもあり、賦課期日である

毎年1月1日の時点で所有している土地に対して課税される税金です。


・建物

建物とは、土地に定着する柱、壁、屋根の構造を有する建築物です。


この建物は、長期間にわたって事業活動の中で利用する、社屋、店舗、倉庫、

工場、社宅などが該当します。


建物に付属している電気設備・冷暖房設備・照明設備・給排水設備・昇降機設備などは、

建物付属設備となります。


また、建物を建築する際の工事は、建物本体工事と付帯工事に分類することができます。


税法における建物の耐用年数は、建物の築年数で決定されるのではなく

構造や用途の違いにより個別に定められており、建物の構造種類は下記の通りです。


建物の構造種類

①鉄骨鉄筋又は鉄筋コンクリート造
②れんが造、石造、ブロック造
③金属造で、骨格材の肉厚四ミリ超
④金属造で、骨格材の肉厚三ミリ超~四ミリ以下
⑤金属造で、骨格材の肉厚三ミリ以下
⑥木造又は合成樹脂造
⑦木骨モルタル造
⑧簡易建物


このように建物の構造種類は8種類あり、建物の構造種類の①が最も耐用年数が

長く、下に行くに従い耐用年数は短くなります。


建物は、固定資産税の対象でもあり、建物の固定資産税は、

賦課期日である毎年1月1日の時点で所有している建物に対して

課税される税金です。


尚、税法上、建物を減価償却する際の償却方法は定額法のみ認められており、

事業年度の途中に取得した建物の減価償却費は月割計算し損金に算入する

ことになります。


■不動産を取引する際の取引価格指標

・公示価格

公示価格とは、国土交通省が、地価公示法に基づいて公的に発表している、

毎年1月1日時点の全国の土地価格のことです。


公示価格は、地価公示における標準地の1㎡当たりの更地評価価格です。


公示価格は、不動産である土地を取引する際の取引価格の指標となるものです。


この公示価格評価方法としては、1地点に対して、不動産評価の専門家である2名

の不動産鑑定士が、それぞれに評価しており、土地の取引事例や将来のCFなどが

公示価格の評価基準です。


公示価格は、公示地価とも呼ばれています。


また、銀行は、担保評価する土地を、公示価格の70%前後で評価していますので、

銀行から資金調達を計画している場合は、担保に供する土地の公示価格を調査する

ことで、不動産である土地の担保価値を把握することができます。


公示価格より、最も現在の不動産市場で取引されている実勢価格に近いのが、

基準地価です。


公示価格の8割が、国税庁から発表されている相続税や贈与税の計算に必要な

路線価であり、公示価格の7割が、固定資産税の評価額です。


尚、公示価格=時価ではなく、市場において現実に取引された土地の時価

(土地の実勢価格)は、公示価格よりも高いことが一般的です。


ちなみに、公示価格の推移を調べる方法としては、調査したい土地の管轄エリア

の市役所に行って公示価格の推移を調べるか、国土交通省のホームページにアクセス

して、各都道府県の詳細な地域毎に公示価格の推移を調べる方法があります。


・路線価

路線価とは、不動産の価値を表すものの一つです。


路線価は、標準的な道路に面している宅地を1平方メートル当たりの価格で

表したものです。


路線価は、毎年1月1日を評価時点とし、公示価格(公示地価)を基に決定されます。


国税局が決定している路線価における土地の利用区分のことを地区区分と呼びます。


この路線価は、その名称の通りに、路の価格すなわち道路の価格のことであり、

路線の一本一本に路線価があり、その道路の価格である路線価から、

その道路に接している土地の価値を知ることができ、路線化は1㎡当たりの

評価額として表示されています。


また、路線価は、不動産取引の際や金融機関が融資をする際に、

不動産の評価価値を算定する参考指標としても路線価は利用されています。


一般的に路線価は、時価の80%程度であるといわれていますが、

地域により大きく異なる場合も多く、一律に、路線価は時価の80%であると

評価しない方が良い場合も当然あります。


土地の価値は、道路を利用することにより価値が高まる為、1つの道路に接している

土地よりも、2つの道路に接している土地の方が価値が高いのは当然である為に、

2つの道路に接している場合の土地の路線価評価は高くなります。


また、路線価は、国税庁から8月上旬頃に発表され、路線価は、相続税を算定する際に

必要になる相続税評価や贈与税等の課税価格を算定する際の、不動産を評価する時にも

利用されます。


尚、路線価は国税庁のホームページにアクセスすると全国の路線価を

見ることができます。


・基準地価

基準地価とは、各都道府県が公表している7月1日時点の標準的な土地の

1平方メートル当たりの価格のことです。


基準地価は、各都道府県が不動産鑑定士の評価を審査し必要に応じて

調整することで計算されています。


この基準地価は、土地の指標となる路線価や公示価格(公示地価)と比較して、

最も現在の不動産市場で取引されている実勢価格に近いといわれています。


基準地価は、公示価格が都市計画区域内のみを対象としていることと異なり、

都市計画区域外である住宅地、商業地、工業地まで網羅していますので、

不動産を取引する際は、指標となる価格といえます。


■不動産の取引

・重要事項説明書

重要事項説明書とは、不動産の売買契約や不動産の賃貸契約の際に、

仲介者である宅地建物取引業者が、売主・買主、貸主・借主の権利を守る為に、

売主・買主、貸主・借主に交付する契約上の重要事項が記載された書面のことです。


この重要事項説明書の説明を受ける際のポイントとしては、重要事項説明書を

事前にもらうこと、納得するまで疑問点を聞くこと、契約を急がないことなど

があります。


また、重要事項説明書の書式としては、国土交通省のガイドラインに従って、

標準的な様式が定められており、多くの宅地建物取引業者は、全国宅地建物取引業

保証協会などが提供する標準的な書式を利用することがほとんどです。


主な重要事項説明書のチェックポイントとしては下記の項目があります。


主な重要事項説明書のチェックポイント

・契約時に支払う手付金や手付金の保全措置の項目
・契約の解除に関する項目
・ローン特約に関する項目
・不動産登記簿に記載された事項に関する項目
・法令に基づく制限の概要に関する項目


また、重要事項説明書の内容を補足した資料として重要事項説明書補足資料が

ありますが、重要事項説明書補足資料の内容は下記の通りです。


重要事項説明書補足資料の内容

1.都市計画法
2.土地区画整理法
3.建築基準法
(1)用途地域内での建築物・工作物の建築制限
(2)防火地域・準防火地域での建築制限
(3)建築協定による建築物の敷地、構造等に対する制限
(4)建ぺい率の制限
(5)容積率の制限
(6)敷地面積の最低限度の制限
(7)敷地と道路との関係(敷地の接道義務)
(8)外壁の後退距離の制限
(9)建物の高さの制限
(10)日影による中高層建築物の高さの制限
4.農地法
5.国土利用計画法
6.参考/建物の区分所有等に関する法律
7.参考/住宅の品質確保等に関する法律


尚、宅地建物取引業者である不動産仲介会社は、土地や建物などの不動産売買契約

や不動産の賃貸契約をする前には、必ず重要事項説明書の説明をする必要があります。


重要事項説明書の説明をすることができるのは、宅建士だけなので、無資格者が

重要事項説明をしたとしても、無資格者による重要事項説明書の説明は、宅地建物取引

業法の重要事項説明義務を果たしたことにはなりません。


・不動産売買契約

不動産売買契約とは、不動産の所有者である売主と不動産の購入者である買い主が、

対象となる不動産を売買することに合意し不動産を売買することを約束したことです。


この不動産売買契約は、民法では、売主と買主のお互いの意思が一致した時に

売買契約が成立するといわれていますが、契約には様々な条件がありますので、

その様々な条件をお互いに明確にする為に、不動産売買契約書を作成するわけです。


一般的に、不動産の売買をする際は、不動産仲介会社に取引の仲介を依頼する

ことになります。


また、不動産売買契約をする時に、不動産売買契約書に盛り込む内容としては

下記の様な項目があります。


不動産売買契約書に盛り込む項目

・売買する不動産の所在地(地番)
・売買する不動産の名称
・売買する不動産の構造
・売買する不動産の延床面積
・売買する不動産の地積
・売買する不動産の敷地の所有権割合
・売買する不動産の権利
・売買する不動産の売買代金
・売買する不動産の手付金
・売買する不動産の残代金
・売買する不動産の引き渡し予定日
・手付解除期日
・違約金の金額
・融資利用の有無
・融資承認取得期日
・融資利用金額
・ローン特約(ローン条項・買換特約)


上記の不動産売買契約書に盛り込む項目の中で、まず重要視しなければ

ならないのは手付金の金額です。


次に重要視するべき項目としては、買い主がローンを利用する場合のローン特約です。


ローン特約は、買い主が住宅ローンの審査に落ちた場合に、白紙キャンセルできる

特約条項です。


このローン特約を悪用して白紙キャンセルに持ち込もうとする買い主も存在

しますので、ローンの融資承認取得期日については必要以上に先の日付には

しない方がよいでしょう。


最後に重要視するべき項目としては、不動産の引き渡し予定日です。


不動産の引き渡し予定日は売買代金の残金を支払う日でもありますので、

買い主のローン審査がおりたら何時でも引き渡しをすることは可能となりますが、

引き渡しの日を買い主の言いなりになって先延ばしにすることは慎むべきです。


何故なら、引き渡しの前に自宅で火災が発生して引き渡しが不可能になったり、

東日本大震災の様な巨大地震が発生して不動産に被害が発生して引き渡しが

不可能になる場合なども想定することができます。


よって、不動産の引き渡し予定日を遅らせることは売主が大きなリスクを

抱えることを肝に銘じて、可能な限り早い時期に引き渡しをするべきでしょう。


ちなみに、不動産を購入する際には、諸費用が必要になりますので、

資金計画には諸費用も考慮する必要があります。


・諸費用

諸費用とは、車や不動産などの購入対象である本体価格以外に発生する付属

の経費のことです。


特に、不動産売買契約を購入する際は、諸費用まで資金計画に組み込んで

おかないと、諸費用を支払う資金が不足することになりかねません。


プライベートの生活の中で最も高額の諸費用を必要とするのは、マイホームを

購入する際ですので、マイホームを購入する際の諸費用の説明をします。


新築物件を購入する場合と中古物件を購入する場合は諸費用の金額と項目が

変わってきますので、新築物件の諸費用と中古物件の諸費用は別々に説明します。


不動産を購入する際に、諸費用以外で必要になる資金としては、頭金があります。


まず、新築物件の諸費用ですが、基本的に、新築物件を直接販売する不動産会社

から購入すれば、売買代金の3%の仲介手数料を取られることはありません。


新築物件を直接販売する不動産会社から、新築一戸建と新築マンションを購入

したケースを例にした諸費用は次のようになります。

諸費用 新築一戸建の諸費用
※物件価格3500万円
(銀行の住宅ローンを利用した場合)
新築マンションの諸費用
※物件価格3500万円
(銀行の住宅ローンを利用した場合)
売買契約書印紙代 2万円 2万円
登記費用
(司法書士報酬含む)
30万円 25万円
火災保険 60万円 20万円
銀行住宅住宅ローン
契約書印紙代
2万円 2万円
銀行住宅ローン保証料 80万円 80万円
銀行住宅ローン手数料 5万円 5万円
固定資産税 30万円 15万円
水道加入金 30万円 無し
住宅性能保証登録料 5万円 無し
修繕積立基金 無し 40万円
諸費用合計 244万円 189万円



上記の新築マンションの諸費用と新築一戸建の諸費用を比較すると、大きな違いが

あるのは、損害保険の火災保険料の金額の違いと修繕積立基金の有無、水道加入金の

有無、住宅性能保証登録料の有無で、その他では大きな違いは無いことが確認できます。


ちなみに、中古マンションや中古一戸建ての諸費用の項目としては下記の項目があり、

新築一戸建の諸費用と新築マンションの諸費用と比較すると、仲介手数料が入るので、

諸費用の総額としては新築の一戸建てとマンションよりも中古の一戸建てとマンション

の方が多くなっています。


中古物件の諸費用の目安としては、およそ物件価格の7%~10%ぐらいです。

諸費用 中古一戸建の諸費用
※物件価格3500万円築10年
(銀行の住宅ローンを利用した場合)
中古マンションの諸費用
※物件価格3500万円築10年
(銀行の住宅ローンを利用した場合)
売買契約書印紙代 2万円 2万円
仲介手数料 105万円 105万円
登記費用
(司法書士報酬含む)
30万円 25万円
火災保険 40万円 15万円
銀行住宅住宅ローン
契約書印紙代
2万円 2万円
銀行住宅ローン保証料 80万円 80万円
銀行住宅ローン手数料 5万円 5万円
固定資産税 25万円 12万円
水道加入金 無し 無し
住宅性能保証登録料 無し 無し
修繕積立基金 無し 無し
諸費用合計 289万円 246万円



■不動産の種類と権利

・更地

更地とは、建物や構築物などの建築物が建っていない、まっさらな土地のことです。


更地は、不動産の種別では宅地に分類され、更地以外の宅地に分類されるものとしては、

建付地、借地権、底地、区分地上権などがあります。


また、不動産鑑定評価基準による更地の条件には、土地に建物や構築物などの建築物が

建っていないだけでなく、地上権や賃借権等の使用収益を制約する権利が付いていない

という条件が備わっている必要があります。


更地の固定資産税が高いのは、住宅用地などに適用される固定資産税の軽減特例が

全くないからです。


更地の場合は、固定資産税の課税標準額に対して1.4%の税率がダイレクトに

課税されることになるので、住宅用地などに比べてれば、更地の固定資産税が

高いのは当然といえます。


更地として固定資産税を支払うよりは、土地に賃貸マンションを建てマンション経営

をすると、小規模住宅用地として評価され固定資産税は6分の1・都市計画税は3分の1

に大幅に減税されます。


このような背景があり、更地のままで遊ばせていては、固定資産税や相続税などの

税金対策にもならないとの営業トークで、地主に、不動産会社が土地の有効活用の

1つの方法としてアパート経営を積極的に進めています。


また、一戸建てを売却する場合に、契約条件に更地として引き渡す条項がある場合には、

建物を取り壊し土地を更地の状態にして引き渡す必要がありますので、一戸建ての売買

に必要な諸費用に、土地を更地にする費用を坪単価3万円前後は見込んでおく必要が

あります。


・底地

底地とは、地権者が、自分が所有している土地に貸家を建て人が居住している

土地の所有権のことです。


底地は、自分の土地に他人が居住して借地権が発生しているので、通常の宅地の

評価金額よりも低くなります。


この底地を売買する時は、実際に、居住している人の処遇が問題になるので、

更地で、売却するよりも一般的に安くなります。


もし、周辺の土地の時価と比較して底地の価格がかなり割安である場合は、

居住している人の処遇を度外視しても、資金的な余裕があれば、底地を

寝かせておくつもりで、購入する選択肢も当然あるでしょう。


また、底地の土地としての評価額が低くなることを利用して、相続税などの税金対策

として利用しているケースも一般的で大きな節税効果があります。


・借地権

借地権とは、建物の所有を目的として地主から土地を借りた場合に発生する

地上権と賃借権のことです。


借地権は、土地を借りて自社の建物を立てる際に土地の権利金などを支払った時や、

地上権と賃借権を購入した場合に発生する資産です。


この借地権は、契約更新ができる普通借地権と契約更新ができない

定期借地権があります。


普通借地権とは、借地人が望む限り法的に自動更新されるものです。


また、借地権は、非減価償却資産である為、取得価額が20万円未満の場合でも

資産計上する必要があります。


借地権の設定(土地の所有者と土地の賃借人が賃貸借契約の締結をすること)の際は、

一般的に土地の賃借人が土地の所有者へ権利金の支払をすることになります。


もし、借地権の設定の際に権利金の支払がされず、相当の地代も支払われていない

場合は、権利金相当額が贈与されたものとみなされ、認定課税される場合があります。


ちなみに、相当の地代とは、土地の更地価額におよそ年6%を乗じた金額で、

借地権の設定の際に、この相当の地代が支払われる契約になっているか、

所轄税務署に、無償返還届出を提出している場合は、借地権課税をされる

ことはありません。


・定期借地権

定期借地権とは、契約期限が到来して契約が終了すると借地権が消滅するので、

建物を取り壊し土地を更地の状態にして返還しなければならない借地権のことです。


定期借地権には、借地権のように法定更新の規定がなく、定期借地権の種類としては、

一般定期借地権、建物譲渡特約付定期借地権、事業用定期借地権の3種類あります。


定期借地権を利用する場合は、借地契約を結ぶ際に保証金を支払い、

毎月、地代を支払う必要がありますが、保証金の目安としては地価の20%前後で、

地代の目安としては、固定資産税相当額の3倍程度です。


尚、不動産としての価値が高い都心の一等地は、一旦売ってしまうと、

二度と買えなくなる可能性もあります。


よって、土地のオーナーは、 定期借地権方式を採用して土地を有効活用すれば、

土地を売ることなく、少ない投資で高い収益を得ることも可能です。


定期借地権を利用すれば、土地の相続税評価額は、更地の相続税評価額の20%減

となりますので、将来の相続税対策にもなります。


・一般定期借地権

一般定期借地権とは、定期借地権の種類の1つです。


この借地権は、契約内容に、下記の定めがなかったり、項目が盛り込まれています。


・更新期間延長の定めがない
・借地契約の期間が50年以上である
・契約期間中に建物が滅失して再建築した場合でも期間の延長がない
・契約期間満了後に、建物を取り壊して更地に戻し土地を返却する
・契約期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求できない


この一般定期借地権は、借地期間が50年以上あるので、定期借地権付き戸建や

定期借地権付きマンションなどの定期借地権付き住宅として活用する

ことに適しています。


尚、一般定期借地権を利用した、定期借地権付き住宅のメリットとしては、

低価格でマイホームを購入することができることです。


定期借地権付き住宅のデメリットとしては、下記の通りです。


・契約期間が終了時に、更地にするための費用が発生すること
・50年後、自分や家族が生きている場合でも住居を追われる可能性があること
・担保価値が低いので、住宅ローンの借換えが難しいこと


・事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、定期借地権の種類の1つです。


この借地権は、契約内容に、下記の定めがなかったり、項目が盛り込まれています。


・更新期間延長の定めがない
・借地契約の期間が10年以上50年以下である
・建物建築用途が事業用に限定されている
・契約期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求できない


この事業用定期借地権は、建物用途が事業用に限定されているので、一般的に、

大型ショッピングモール、ロードサイド店舗、倉庫、ガソリンスタンド、

ファミリーレストランなどとして利用されています。


ちなみに、平成20年1月1日に改正される前の借地借家法では、事業用定期借地権の

借地契約の期間は、10年以上20年以下となっていました。


・建物譲渡特約付定期借地権

建物譲渡特約付定期借地権とは、定期借地権の種類の1つです。


この借地権は、契約内容に、下記の定めがなかったり、項目が盛り込まれています。


・契約内容に、更新期間延長の定めがない
・契約期間が30年以上である
・一定期間が経過した時点で地主が借地人から建物を買い取ること


この建物譲渡特約付定期借地権の契約に盛り込む、建物譲渡特約の設定方法としては、

確定期限付売買契約と売買予約契約の2つがあります。


確定期限付売買契約とは、賃借契約が満了する30年後以降の売買日を事前に

決定しておき、借地契約締結日に売買契約も結ぶ方法です。


売買予約契約とは、借地契約締結日に売買日の日付を設定しない方式で売買契約も

結んでおく方法です。


また、建物譲渡特約付定期借地権の主な利用目的としては、賃貸マンション、

分譲マンション、賃貸オフィスビル、一戸建て住宅などがあります。


・地上権

地上権とは、建物の所有を目的として地主から土地を借りた場合に発生する

権利のことです。


地上権は、借地借家法などの法律で保護されています。


この地上権は賃借権と混同されることが多いのですが、地上権と賃借権との違い

としては、地上権が物権であることに対して、賃借権が債権であることです。


地上権は物権なので、誰にでも権利を主張することができたり、地上権の登記を

することもでき、登記した地上権は、土地の所有者が変わっても権利は有効です。


また、賃借人が、地上権を第三者に譲渡する場合でも、土地の所有者の承諾を取る

必要はなく、地上権は、何時でも譲渡をすることができる権利です。


尚、最近は、地上権が付いた分譲住宅も販売されていますが、

地上権付き分譲住宅と定期借地権住宅の違いは、途中で土地が購入出来ることです。


・賃借権

賃借権とは、貸主と借主が結ぶ賃貸借契約に基づいた、不動産と動産を対象とする

賃借人が賃借したものを使用できる権利のことです。


不動産や動産を賃借し地代家賃や賃料を支払っていれば賃借権は発生します。


賃借権である借地権と借家権は、民法や借地借家法などの法律で保護されています。


この借地権の対抗要件を備える為には、賃借権や地上権の登記をする必要があり、

賃借権の登記をする為には地主の承諾が必要です。


尚、賃借権の譲渡とは、賃借権を他者に譲渡することなので、賃借人が変わって

しまうことを意味しており、賃借権の譲渡は、賃貸人の承諾を得る必要があります。


・借家権

借家権とは、旧借家法で定められた、借地借家法の適用を受けることができる

建物の賃貸借の権利のことです。


借家権は、一般の賃借権とは異なり、借家人を保護するための特別な権利があり、

借家権は相続の対象ににもなる資産です。


この借家権は、賃貸アパートや賃貸マンションに住み続けられる権利というべき

ものなので、アパートやマンション等に同居している妻子などの同居者は、その権利を

相続できることになります。


また、借家権の評価方法としては、固定資産税評価額に借家権割合を乗じて計算する

などの計算式や、もし今現在に立ち退くこととなった場合に発生する立退料を借家権の

評価金額とする方法もあります。


そして、借家権の主な保護措置(借家権の対抗要件)としては下記の通りです。


借家権の主な保護措置(借家権の対抗要件)

・建物の登記がされていいなくても、借家人が家屋の引き渡しを受けた時点で
 第三者に対抗できること。

・建物のオーナーである家主からの解約要求や契約更新拒絶に対しては
 正当事由がなければ拒絶できること。

・建物の賃貸借契約終了時の造作買取請求権が認められること。

・建物の賃借人の内縁の妻などと同様の関係にあった同居者には借家権の
 継承が認められること。


尚、通常の借家契約を結んでいる場合に、借主が契約継続を望んだ際に、

貸主が建物の明け渡しを求めた場合は、借主には借家権が発生しているので、

貸主は立退料を支払う必要があります。


借家権の立退料の相場としては、地域によって大きく異なるのが一般的です。


借家権の立退料の相場の参考として、東京都港区南麻布などの超一等地で賃料を

数十万円支払っていた場合には、一千数百万円の立退料を支払ったケースも普通

にあります。


借家権の立退料の相場は、地域・その時の不動産市況・貸主の都合次第では幾らにでも

高騰する可能性があるのです。


ちなみに、借家権と定期借家権の最も異なるポイントとしては、定期借家権は、

契約期間が満了しても契約を更新できないので、借主に退去を求めても立退料が

不要なことです。


・定期借家権

定期借家権とは、契約期間が満了しても契約を更新することができない

借家権のことです。


定期借家権契約ができる建物は、住宅以外では、オフィスビルの一室や、飲食店など

の店舗なども可能であり、定期借家権では、貸主が立退料を借主に支払う必要は

ありません。


この定期借家権は、貸主である建物のオーナーには多大なメリットがありますが、

定期借家権契約は借家人にはメリットは全くありません。


よって、借家人にとっては、定期借家権契約はデメリットだらけの不利益を被る

契約形態なので、定期借家権の物件は、あまり人気がなく空室率も高いようです。


また、定期借家権の契約書は、公正証書に必ずしもする必要はなく、

通常の書面を作成することにより契約をすれば、定期借家権の効力は発揮します。


貸主が定期借家権契約を中途解約することは、基本的に難しいので、

もし、契約期間中に退去をしてほしければ、立退料などの金銭を支払う必要があります。


また、借主が定期借家権契約を中途解約する場合は、残りの契約期間の賃料を支払えば

解約することは可能です。


尚、定期借家権契約は、更新をすることができない賃貸借契約ですが、定期借家権契約

の契約期間は、貸主と借主が自由に設定することができるので、契約期間が1ヶ月と

いうケースや契約期間が10年という場合もありえます。


ちなみに、定期借家権契約は、リロケーションの際に利用されることが多い契約形態

です。


・占有権

占有権とは、物を所持する事によって、物を自分の意思により自由に使用する

ことができる権利のことです。


占有権は、物を占有している者が、占有の意思を放棄した場合や、

占有物を失った時に消滅し、占有権は、民法第180条に規定されています。


この占有権は、事実上、不動産などを支配している状況を保護しようとする権利

であるので、不動産などの所有者は、自分の不動産などが勝手に利用されること

がないように、常に自分の資産の状況をチェックしておく必要があります。


また、占有権に関するトラブルでは、不動産に関することが多く、土地や建物の

所有者は、当然、占有権がありますが、その土地や建物を借りている賃借人も、

その土地や建物を使用する権利はあるので、占有権があることになります。


このようなことが原因となって、競売物件で占有者が建物に居座ったり、物件を借りて

いる賃借人が、建物の明け渡しに応じず、法外な立退料を要求したりするトラブルが

頻発するわけです。


尚、法的に不動産の所有権がある者が、長期にわたって不動産の所有権の権利を主張

せずに、法的に不動産の所有権がない者が、長期間にわたって占有状態を継続して

いた場合は、所有権の取得時効に基づき、法的に不動産の所有権がない者が、

不動産の所有権を取得することが認められています。


・角地

角地とは、正面と左右どらかの側面が道路に接している土地のことです。


角地は、前方と側面が道路であるので明るく開放的で利便性が高く希少性がある

不動産で、角地は、建ぺい率の緩和を受けることができます。


この角地に対するのが準角地です。


尚、角地を路線価方式による評価をする場合は、前方と側面の道路の路線価に奥行価格の

補正をした後の金額で比較して、数値が高い道路が正面路線(この価格が正面路線価)で、

数値が低い道路が側方路線(この価格が側方路線価)となります。


・準角地

準角地とは、前方か側面のどちらかの道路が、折れ曲がってL字型に屈折し、

その道路に接している土地のことです。


準角地は、角地に準じて利便性が高く希少性がある不動産で、角地は、

建ぺい率の緩和を受けることができます。


この準角地に対するのが角地です。


尚、準角地を路線価方式による評価をする場合は、前方と側面の道路の路線価に

奥行価格の補正をした後の金額で比較して、数値が高い道路が正面路線で、

数値が低い道路が側方路線となります。


・宅地

宅地とは、建物のある土地や建物の敷地として利用することができる土地のことです。


宅地を定義する法律には、宅地造成等規制法、土地区画整理法等があり、宅地の評価

方法には、市街地宅地評価法、その他の宅地評価法があります。


この宅地としての評価のポイントは、その土地がどのような用途地域であるのか

ということと、土地の形状が角地や準角地であるのかということなどがあります。


また、宅地造成が必要な土地を購入した場合は、宅地造成費用が発生する

ことになります。


宅地造成費用の相場としては、地盤改良費、整地費、伐採・抜根費、土盛費、土止費

の項目が含まれている場合は坪当たり13万円前後は必要になる場合が多いようです。


宅地造成費用の相場は、建設会社によって大きく異なりますので、宅地造成をする

場合は、数社の建設会社から見積もりを取るべきでしょう。


固定資産税は、地目と地積に基づき決定されますが、宅地の固定資産税のうち、

住宅用地に関しては固定資産税の軽減措置があります。


尚、畑や田んぼなどの農地を宅地に転用する場合には、農業振興地域の除外申請と

農地転用の手続きが必要となります。


ちなみに、宅地の評価方法としては、路線価方式と呼ばれる市街地宅地評価法にて

評価することが一般的です。


・私道

私道とは、一般の個人や企業が所有する土地を交通の為に維持管理している

道路のことです。


私道は、人の通行は自由で、私道に接した更地や家を購入することはリスクがあり

トラブルが起きる可能性が高いといえます。


この私道を持つ所有者の権利としては、下記の通りです。


・私道を他の用途で利用すること
・私道に接している全員の承諾があれば私道を廃止できること
・私道部分の土地を売却したり私道部分の土地を賃貸できること


私道を持つ所有者の義務としては、下記の通りです。


・一般の人の通行を認めること(私道の通行権)
・舗装や側溝の修理(私道負担)は自分で行うこと


また、不特定多数の人が通行する私道は、公共性が高いという理由で、

固定資産税が非課税となる可能性があります。


私道を公道にする為には、私道を地方自治体に売却したり寄附する必要があります。


仮に、私道を地方自治体に寄付しようとしても受け取ってもらえないケースもあります。


私道を地方公共団体に寄付し公道とする手順としては、最初に寄付申請をして、

そのあと地方自治体が寄付を受け取るかどうかの協議をし、最後に、地方自治体が

私道の寄付を受ける場合は、所有権移転登記をすることになります。


尚、基本的な、私道の評価方法としては、不特定多数の者が利用できる通り抜ける

ことが可能な私道については、その私道の価額は評価しないことになっています。


特定の者だけが利用できる行き止りになっている私道については、

路線価方式か倍率方式により算出した価額の30%相当額で評価することになります。


ちなみに、私道への駐車違反はトラブルの原因となりますが、私道であっても、

不特定多数の者が利用できる道路と認定された場合は、その私道は、道路交通法の

適用される場所となります。


・建付地

建付地とは、宅地の種類の1つで、土地の上に建物などの定着物がある土地のことです。


建付地の鑑定評価額の最高は更地としての評価額です。


建付地の鑑定評価は、一般的に、土地の上に建物が存在する状態を考慮し、

その建物を継続して利用することを前提として鑑定評価を行うことになります。


・貸家建付地

貸家建付地とは、宅地の種類の1つで、居住用ではなく貸すことを目的にした

建物がある土地のことです。


貸家建付地の鑑定評価額の最高は更地としての評価額です。


駐車場として貸している土地は、基本的には、貸家建付地には該当せず、

駐車場として貸している土地は、貸家建付地ではなく、自用地として評価する

ことになります。


貸家建付地の相続税評価は、自用で建物を利用している場合より評価が低くなるので、

自分の土地に賃貸マンションや賃貸アパートを建築して節税対策をする場合もあります。


また、一定の条件を満たせば、親族間で貸借していても、貸家建付地として

相続税評価額の評価減をすることが可能であり、貸家建付地の評価方法は、

宅地としての価額から、その土地に対して借家人が持つ権利を差し引いて算定し、

貸家建付地の評価計算方法は下記の通りです。


貸家建付地の評価計算方法

・宅地としての価額-宅地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合


・私道負担

私道負担とは、売買をする土地や一戸建てに私道が含まれている場合に、

売買をした時から買主に私道に関しての何らかの負担があることです。


一般的に、私道負担のメリットより、私道負担のデメリットの方が多いと言われており、

私道負担の負担金は、私道を利用する為に負担金を支払う必要がある場合に発生します。


この私道負担と呼ばれる所以は、私道は、所有者の責任で側溝や舗装の修理をするなどの

必要があったり、私道の通行に関するトラブルも含めた様々な事態も買主である所有者が

負担せざるおえないところから、私道負担と呼ばれています。


また、私道負担のメリットと私道負担のデメリットは下記の通りです。


私道負担のメリット

・基本的に私道に接している住人しか通行利用しないこと。
・私道に電柱等が設置されたら土地使用料が入ること。
・固定資産税が非課税となる場合があること。


私道負担のデメリット

・側溝や舗装の修理をしなければならないこと。
・私道に無断駐車をされトラブルが起きる可能性があること。
・私道を地方公共団体に寄付しようとしても受け取ってもらえない場合がある。


不特定多数の人が通行する私道は、公共性が高いという理由で、

固定資産税が非課税となる可能性があります。


尚、売却する宅地や更地などの土地や一戸建ての物件の敷地内に私道がある時は、

宅建業法では、売主は、買主に事前に知らせなければならないと定められており、

私道負担の有無は、重要事項説明書の記載事項です。


・敷地権

敷地権とは、区分所有建物であるマンションの敷地に関する権利のことです。


敷地権の割合は、専有部分の持ち分に応じて決定されます。


不動産登記法においては、分離処分が禁止されている登記された敷地利用権のことを

敷地権と呼んでいます。


敷地権の種類には、所有権や地上権と賃借権である借地権があります。


この敷地権はマンションの土地の持分ではありますが、敷地権を単独で売買する

ことはできず、敷地権は専有部分と一緒でないと売買することはできません。


敷地権の割合の計算方法は、各専有部分の床面積をマンションの全専有部分の

合計床面積で割ることにより計算できます。


尚、マンションは、敷地権があるタイプと、敷地権がないタイプがあります。


敷地権ありとなしとの違いは、登記をする時の手間と費用が異なるだけです。


敷地権が設定されていなくても敷地の利用に支障をきたすことはなく、

敷地権が設定されているマンションを売買するときには、専有部分の移転登記を

すれば土地の登記をする必要がありません。


■不動産とビジネス

・リロケーション

リロケーションとは、不動産仲介会社などが、遠方や海外への期間限定の転勤により

留守宅になった一戸建てやマンションを預かって、企業や個人に賃借人の斡旋をしたり、

預かった建物の維持管理を行うサービスのことです。


このリロケーションは、定期借家権が2000年(平成12年)3月1日から認められた

ことにより、サービスの提供が可能となりました。


定期借家権が認められるようになる以前は、転勤などで数年間だけ家を空けるように

なったとしても、賃借人が居座り続けたり、建物の明け渡しを求めた際に立退料を

支払わねばならない等の問題があったので、一定期間だけ留守宅を貸すことが

できませんでした。


しかし、2000年(平成12年)3月1日に定期借家権が認められるようになってからは、

そのような心配も解消されたので、リロケーションのサービスが一気に広がる切っ掛け

となりました。


リロケーションの英語表記はrelocationで、本来の意味は、移転または配置転換を

意味しています。


また、リロケーションを依頼する場合の手数料としては、賃料に関わらず定額手数料

の場合や、一定以上の賃料の場合に定額手数料になる場合や、賃料に対して数%の

場合などがあり、手数料は、不動産会社によって異なるのが現状です。


借りる立場の人からリロケーション賃貸物件を見ると、賃貸契約は必ず定期借家権契約

になるので、この定期借家権契約は、借りる立場の人にとっては、非常に不利益が多い

賃貸契約の形態といえます。


・等価交換事業

等価交換事業とは、地主が所有する土地と不動産会社であるデベロッパーが

建築した建物を交換することで成り立つ事業のことです。


地主にとっての等価交換事業のメリットは、資金負担なしで自宅・賃貸マンション

・店舗等を建てることができることです。


この等価交換事業の仕組みは、地権者が保有する不動産を出資して、

ディベロッパーは建物を建築する費用負担し、それぞれの出資割合に応じて、

完成後の建物と土地を取得する事業モデルです。


また等価交換事業は、地主とデベロッパーの双方にメリットがある事業ですが、

地主にとっての等価交換事業のメリットと等価交換事業のデメリットは下記の通りです。


地主にとっての等価交換事業のメリット

・相続時の相続税が安くなる
・固定資産税が安くなる
・同じ土地に住み続けられる
・自己資金がなくても建物を建築することができる
・立体買換えの特例などの税制優遇措置がある


等価交換事業のデメリット

・他人と土地を共有することになる
・建物建設中の仮住居の家賃が発生する


尚、等価交換事業は、地権者にとっては、資金負担をすることなく土地の有効活用が

できる手法なのですが、等価交換事業に取り組む際に、事業をデベロッパーに丸投げ

すると不利益を被るなど土地所有者とデベロッパーとの間のトラブルはつきもの

なので、等価交換事業に取り組む際は、コンサルタント会社や設計企画会社などの

第3者を事業に入れることで、トラブルを未然に防ぐことができます。


・商圏

商圏とは、商業施設が顧客を呼びこむことができる地理的な範囲のことです。


商圏には、出店をする前に予測した予測商圏と出店した後の実際の顧客分布を

示した実勢商圏があり、商圏を考えることは、店舗運営の基本といえます。


この商圏は、潜在的な顧客が存在する地域ともいうことができます。


商圏の対象範囲は、交通事情などのアクセスのしやすさによっても大きく変化

することになりますので、交通事情が変化すれば、それによって商圏の対象地域

も大幅に拡大する可能性が高くなります。


また、経営分析やマーケティングにおいては商圏分析は欠かせません。


商圏分析のスタートラインとしては、自社の店舗を中心に半径何キロメートルかの

円を地図に描いてみることがあり、自社の店舗を中心に半径何キロメートルかの

円を地図に描いてみると、その円の中に潜在的な顧客がどれくらいいるのかが、

おぼろげながら見えてくるはずです。


商圏分析の視点としては、需要、競合、環境変化があります。


商圏内の需要の視点としては、地域性、人口、世帯、年齢構成、所得水準、

住居形態などがあります。


商圏内の競合の視点としては、競合他社の状況があります。


商圏内の環境変化の視点としては、交通事情の変化、再開発などがあります。


尚、商圏分析の方法としては、官公庁から発表されている各種統計データを用いた

分析方法と自社の既存データと独自調査によるデータ分析などを組み合わせた方法

があります。


■東京の不動産

・都心

都心とは、東京都の中心部にあたる地域のことです。


都心を具体的な地域で示すと、皇居、国会議事堂、首相官邸、最高裁判所、

中央官庁等の行政機関が集積している千代田区になります。


この都心は、東京都の中心部であるだけでなく、日本の中心部でもあるので、

この都心機能が麻痺してしまうと日本の中枢機能が麻痺することになるので、

電力不足で計画停電が実施された場合でも、都心だけには電力は供給される

ことになるはずです。


また、都心を示す用語には、都心3区や都心5区または山手線の内側などがありますが、

単に都心という場合は、首都機能が集積している千代田区を指していることが多い

ようです。


都心に住むメリットや魅力はたくさんありますので、不動産市況が悪化して地価が

下落してくると、真っ先に、都心の不動産から物色されはじめますので、不動産の市況

の回復も都心から回復することになります。


江戸時代の名残で、城を中心にした位置関係を示した用語には、城東地区、城南地区、

城西地区、城北地区があります。


都心に住むメリットや魅力の代表例としては、下記の通りです。


①不動産としての価値を維持できること

②交通のアクセスが良く通勤時間が短いこと

③近隣に大規模医療機関・教育施設・商業施設が多いこと


・都心3区

都心3区とは、東京23区の千代田区、中央区、港区のことです。


都心3区は、日本の中枢機能が集まった地域であり、都心3区は、東京都の都心で

あるだけでなく、日本の中心地域といえます。


この都心3区の千代田区には、皇居、国会議事堂、首相官邸、最高裁判所、中央官庁等

の行政機関が集積しており、株式公開企業(株式公開会社・上場会社・上場企業)の本社

も多数あることで知られています。


また、都心3区の中央区には、日本が世界に誇る高級商業地域の銀座や江戸時代からの

商業の中心地である日本橋があります。


都心3区の港区には、赤坂御用地、アメリカ大使館、赤坂や青山などの商業地、

虎ノ門や新橋などのオフィス街、麻布や白金などの高級住宅街などがあります。


・都心4区

都心4区とは、東京23区の千代田区、中央区、港区、新宿区のことです。


都心4区は、日本の中枢機能が集まった地域であり、都心4区は、東京都の都心で

あるだけでなく、日本の中心地域といえます。


この都心4区の新宿区には、東京都庁、西新宿の高層ビル群、日本一の商業地域があり、

新宿駅は、一日平均乗降者数が日本一です。


また、都心4区は、NYのマンハッタン区と、ほぼ同規模の面積ですが、夜間人口は、

NYのマンハッタン区(夜間人口160万人)は、都心4区(夜間人口50万人)の3倍位あり、

NYのマンハッタン区は、非常に人口密度が高いといえます。


・都心5区

都心5区とは、東京23区の千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区のことです。


都心5区は、アクセスの良さ・歴史・伝統・由緒・希少価値を兼ね備えた

都心といえます。


都心5区は、日本の不動産価格の指標にもなっている地域です。


不動産市況が好転する場合は、真っ先に、都心5区の地域の不動産価格や不動産賃料が

上昇するので、都心5区は、現在の不動産市況を測るバロメーターの地域ともいえます。


また、都心5区は、日本経済と政治の中枢の地域なので、

治安やセキュリティーという観点からも安心な地域といえます。


ちなみに、都心5区で全国のオフィス賃料総収入の約54%を占めています。


・都心6区

都心6区とは、東京23区の千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、

文京区のことです。


都心6区は、アクセスの良さ・歴史・伝統・由緒・希少価値を

兼ね備えた地域といえます。


この都心6区の渋谷区には、日本のファッションの中心地といえる表参道・原宿や、

都内でも屈指の人気がある代官山・恵比寿などの商業地域、高級住宅街である

松濤や広尾などがある都心です。


また、都心6区の文京区には、日本の最高学府の東京大学を筆頭に、文京区の名に

ふさわしい各種学校や大学病院などの大規模な医療施設も多数あることで有名で、

夏目漱石や森鴎外などの文豪のゆかりの地でもあります。


・都心7区

都心7区とは、東京23区の千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、

文京区、台東区のことです。


都心7区は、アクセスの良さ・歴史・伝統・由緒・希少価値を

兼ね備えた都心といえます。


この都心7区の台東区には、東北への玄関口である上野駅、上野恩賜公園、

上野の高台には各種美術館や博物館が多数あり、東京の代表的な観光地でもある

浅草やアメ横などがある地域です。


また、都心7区の台東区の池之端には、三菱グループの創設者である岩崎弥太郎の

邸宅跡地もあり、岩崎弥太郎の邸宅跡地は、旧岩崎弥太郎邸として一般に公開

されています。


・都心8区

都心8区とは、東京23区の千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、

文京区、台東区、豊島区のことです。


都心8区は、アクセスの良さ・歴史・伝統・由緒・希少価値を

兼ね備えた都心といえます。


この都心8区の豊島区には、都内でも屈指の乗降客である池袋駅や、高級住宅街の目白、

近年は、おばあちゃん達の原宿として有名な巣鴨などがある地域です。


また、都心8区の豊島区には、学習院大学や立教大学をはじめとした大学も

多数立地しており、ファミリー層には人気の高い地域でもあります。


・都心9区

都心9区とは、東京23区の千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、

文京区、台東区、豊島区、目黒区のことです。


都心9区は、アクセスの良さ・歴史・伝統・由緒・希少価値を

兼ね備えた都心といえます。


この都心9区の目黒区は、都内でも屈指の高級住宅街の自由が丘・八雲・碑文谷・

柿の木坂などが有名で、都心9区の目黒区は、著名人が多数居住する住宅街として

も知られています。


また、都心9区の目黒区は、東横線沿線でもあり、都心へのアクセスも良好な地域です。


・都心10区

都心10区とは、東京23区の千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、

文京区、台東区、豊島区、目黒区、品川区のことです。


都心10区は、アクセスの良さ・歴史・伝統・由緒・希少価値を

兼ね備えた都心といえます。


この都心10区の品川区は、新幹線が発着する品川駅を中心に、都内でも有数の

オフィス街が広がっており、私鉄や地下鉄・モノレールなどの様々な交通機関が

あり交通アクセスが非常に優れた地域です。


また、都心10区の品川区の地盤の特徴としては、武蔵野台地、東京低地、

埋立地が混在した地域です。


・都心11区

都心11区とは、東京23区の千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、

文京区、台東区、豊島区、目黒区、品川区、荒川区のことです。


都心11区は、アクセスの良さ・歴史・伝統・由緒・希少価値を

兼ね備えた都心といえます。


この都心11区の荒川区は、文京区や台東区などに接しており利便性が高い割には

比較的地価も安い地域ですが、武蔵野台地にある日暮里地区の一部は、荒川区の中

でも地価が最も高い地域です。


また、都心11区の荒川区の西日暮里には、日本でも屈指の難関私立である

開成中学・開成高校があります。


・城東地区

城東地区とは、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区のことです。


東京23区の都心3区を中心にして、東側の地域が城東地区といわれており、

城東地区は、城東エリアと呼ばれることもあります。


この城東地区の名称の由来としては、現在の都心に当る、江戸時代の江戸城を中心

として東側の地域ということで、このように呼ばれるようになっています。


また、城東地区は、海抜ゼロメートル地帯が多く、東京低地と呼ばれる軟弱地盤が

多い土地なのですが、土地の相場は、他の地域に比べて割安ということはありません。


城東地区は、埋立地が多い地域なので、地震などによる、液状化や地盤沈下の可能性

がある地域が存在します。


・城南地区

城南地区とは、世田谷区、渋谷区、目黒区、大田区、品川区のことです。


東京23区の都心3区を中心にして、南側の地域が城南地区といわれており、

城南地区は、城南エリアと呼ばれることもあります。


この城南地区の名称の由来としては、現在の都心に当る、江戸時代の江戸城を中心

として南側の地域ということで、このように呼ばれるようになっています。


また、城南地区は、高級住宅である松濤・広尾・成城・田園調布・自由が丘などの

一戸建てに適した住宅街が多いのが特徴です。


城南地区の主要な地域は、地盤がしっかりした武蔵野台地の範囲内にあるので、

東京23区内で、一戸建住宅を購入しようとする人は、最初に城南地区から家探し

をはじめる人が多いようです。


・城西地区

城西地区とは、 新宿区、中野区、杉並区のことでです。


東京23区の都心3区を中心にして、西側の地域が城西地区といわれており、

城西地区は、城西エリアと呼ばれることもあります。


この城西地区の名称の由来としては、現在の都心に当る、江戸時代の江戸城を中心として

西側の地域ということで、このように呼ばれるようになっています。


また、城西地区は、大半が武蔵野台地の範囲内にあるので、地盤の強さという

観点からは、マイホームを建てるには理想的な地域ともいえます。


・城北地区

城北地区とは、 文京区、荒川区、豊島区、北区、板橋区、練馬区、足立区のことです。


東京23区の都心3区を中心にして、北側の地域が城北地区といわれており、

城北地区は、城北エリアと呼ばれることもあります。


この城北地区の名称の由来としては、現在の都心に当る、江戸時代の江戸城を中心

として北側の地域ということで、このように呼ばれるようになっています。


また、城北地区の文京区や豊島区、荒川区の一部は、武蔵野台地の範囲内にあるので、

一戸建てを建てるには適した地域でもあり、特に文京区は、教育機関が充実している

ので、マイホームを購入したいと人にとっては人気の高いです。